FOREXBNB獲悉，4月24日，中指研究院發文稱，今年以來，核心城市土拍不斷升溫，一季度北京、杭州、成都等城市地價屢創新高。4月土拍熱度不減，北京、杭州、成都、蘇州、重慶、南京相繼拍出高溢價地塊，4月22日，杭州蕭山區兩宗地溢價率分別爲59.4%、74.4%，4月1日，杭州出讓的8宗地中有4宗溢價率超50%；4月7日，重慶渝北区新牌坊地块溢价率达38.9%；4月2日，蘇州姑苏区地块以溢价率23.8%成交。
核心城市土拍升溫傳遞出一個重要信號，即隨着限價政策逐步退出，“政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求”的趨勢正在加快形成，讓商品住房迴歸商品屬性也是近年來構建市場+保障的住房供應體系的應有之義。未來企業通過開發高品質改善型產品，有助於進一步撬動住房消費潛能釋放。同時，也需看到，當前市場仍處於調整階段，房企普遍採取“聚焦高能級城市”的投資策略，這一策略一定程度上導致核心城市土拍競爭加劇，也是一季度多地拍出“地王”的重要原因，而除部分核心城市外，更多城市的土地市場短期仍面臨壓力。
核心城市土拍平均溢價率連續4個月維持20%左右
自2023年10月起，多地相繼取消地價上限要求，加上房企投資持續聚焦，至去年底，22個重點城市宅地成交平均溢價率保持在5%-10%左右，市場整體表現較爲穩定。隨着去年四季度核心城市銷售端逐漸好轉，2025年以來，土地市場平均溢價率上升明顯，根據中指數據，1-4月22個重點城市月度平均溢價率均在20%左右。同時，在覈心城市土拍帶動下，土地出讓金同比增長顯著，今年截至4月22日，300城住宅用地出讓金同比增長20.1%。
房企投資聚焦核心城市，央國企資金優勢凸顯
自去年9.26新政以來，核心城市新房銷售量保持修復態勢，但城市分化態勢仍在延續，企業所佈局城市的市場修復節奏及企業貨值儲備決定了不同企業業績表現也出現分化。今年以來，精準投資、聚焦深耕仍是房企最優策略，頭部房企在覈心城市補倉積極，其中央國企憑藉資金優勢表現更爲突出。
從拿地房企來看，頭部央國企展現出更強的投資主動性和補倉能力。根據中指數據，2025年截至4月22日，22個重點城市溢價成交(溢價率>0)宅地中，央國企拿地金額佔比達58%，民企拿地金額佔比升至24%，主要是濱江一季度補倉力度較大，帶動民企整體拿地佔比提升。高溢價率地块来看，22个重点城市宅地溢價率在70%以上的地塊中，央國企的佔比達70%。
從重點房企佈局城市來看，北京、杭州、上海、成都等是房企重要進駐或深耕城市，根據中指監測，一季度共8家房企拿地金額超百億，其中5家房企拿地最多的城市均爲北京，2家房企在杭州拿地居首位，中海、建發在北京+杭州拿地金額佔比分別達76%、65%。當然，北京、杭州成爲多家房企拿地最高的城市也與一季度兩地加快優質地塊供應有關，一季度，北京、杭州住宅用地出讓金分別爲569、596億元，同比分別增長45.3%、149.5%。
從重點房企投資策略來看，2025年頭部房企保持聚焦核心城市、精準投資的策略，如綠城在業績發佈會上提到要着力投資精準，穩固發展底盤;龍湖繼續堅持在覈心城市的投資佈局;招商在開發業務方面表示要精挑細選聚焦核心城市、核心地段優質項目;越秀繼續堅持“精準投資”和“量入爲出”的穩健投資策略。同時，打造“好房子”也成爲房企重要發展點，如中海提出將在北京、上海等城市落地一批“中海好房子”;綠城着力產品進階，鞏固發展優勢，促進“好房子”實踐成果的推廣及應用等。
供地提質+標準提升助力“好房子”建設
隨着房地產市場供求關係發生重大變化，人民羣衆對住房的需求已經從“有沒有”轉向“好不好”。2023年8月，國務院審議通過《關於規劃建設保障性住房的指導意見》(國發[2023]14號)，14號文明确两大目标，一是加大保障性住房建設和供給，讓工薪收入羣體逐步實現居者有其屋;二是推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房迴歸商品屬性，滿足改善性住房需求。隨着政策不斷推進，近幾年，市場+保障的住房供應體系逐步建立。同時，去年以來，中央及各部委多次提到“好房子”建設導向，各地陸續發佈好房子或高品質住宅相關標準，今年“好房子”更是首次被寫入《政府工作報告》，3月末住建部還發布新版《住宅項目規範》，通過強制性規範+市場引导推动房地产行业转型升级。
地價上限取消後，核心城市優質地塊吸引房企積極競拍，預計這些項目未來將多開發爲改善型產品，有助於促進改善性住房需求釋放，推動房地產市場止跌回穩。而“好房子”建設也對企業的產品力提出了更高的要求，房企需加大研發投入，圍繞“安全、舒適、綠色、智慧”目標，在成本管控、產品設計、技術適配、市場定位等環節提升自身能力和服務水平，打造“好房子”產品，以滿足消費者對高品質住宅的需求，增強市場競爭力。同時也要注意的是，當前房地產市場仍處於修復階段，高價拿地可能導致企業利潤進一步壓縮，若項目去化不及預期將加大企業資金壓力，房企投資仍需保持理性。
