FOREXBNB獲悉，克而瑞地產研究發文稱，2024年豪宅市場整體逆勢“長虹”，同时出现显著分化，突出特徵是高端豪宅新房“越貴越買”，二手成交成長卻略顯乏力，城市間分化仍在持續加劇。究竟背後動因幾何？高端購買力有呈現怎樣的購屋偏好？2025年高端豪宅市場熱度又能否延續？
總價3000萬元以上成交大增
新房“越貴越買”，二手成交成長略顯乏力
2024年高端住宅市場相對堅挺，尤其是3000萬元以上總價住宅成交年增，新房子優於二手：據CRIC监测数據，30個重點城市新房和二手房3000萬以上高端住宅2024年分別成交4356套和1497套，分別年增65%和17%，新房增幅显著高于二手房。
其中新房呈現出“越貴越買”特徵，億元豪宅年增144%，漲幅显著高于5000萬元-1億元97%漲幅和3000-5000萬元58%漲幅。二手億元豪宅仅能与2023年成交持平。
一線新房豪宅成交集中度上升
上海仍是高端需求集中釋放首選
分級來看，一線新房豪宅集中度穩中有增，二手則不升反降：據CRIC监测数據，四個一線城市2024年新房總價3000萬以上豪宅成交套數為4094套，佔重點30城比重由2023年91%增至94%;而二手總價3000萬以上豪宅成交套數僅為1278套，佔重點30城比重由2023年87%降至85%。
分城市來看，無論是新房還是二手房，上海仍是高改需求集聚地：據CRIC监测数據，2024年上海總價3000萬以上新房成交2600套，佔比60%;二手成交635套，佔比43%。
新房豪宅供給放量促進成交爆發
產品迭代升級切中需求升維
新房豪宅成交量爆發與2024年以來供給放量密不可分，新房豪宅同比增幅显著的上海、深圳、蘇州等2024年新房豪宅供給均有不同程度的放量。具體來看，
以成交量“獨佔鰲頭”的上海為例，2020-2022年新房總價3000萬以上年供給套數均不足850套，供給與需求常年保持在0.9以下，2022年僅0.57，不過2023年以來豪宅供應量穩中有增，2024年新房總價3000萬以上年供給套數已達3342套，較2023年達到倍增，且市中心核心區黃浦、靜安等有豪宅集中入市，使得市場成交得以穩定攀升。
再如深圳，2024年也迎來了豪宅供給大年：總價3000萬以上豪宅供給量達到了656套，較2023年倍增，同樣達到了5年來新高，供求比持穩在1左右。
蘇州2024年則迎來了園區雙湖板塊綠城玫瑰園、新區獅山板塊綠城逸廬、園區湖東板塊白塘壹號等3盤加推近100套總價3000萬以上豪宅房源，彌補了前兩年豪宅供給“空白”，以此拉動總價3000萬以上新房豪宅成交套數倍增。
值得關注的是新房豪宅市場出現了“越貴越買”的特徵，即總價段越高的房源成交增幅越大，這與二手豪宅形成了鮮明對比，這也意味著高端購買力“不差錢”，相較於價格，更願意為產品和服務買單，以上海為例，2024年豪宅產品創新主要有以下三大類特徵：
(1)一是社區打造層面，低密度社區、大面積尺度、純別墅類小區更容易受到高端客群青睞，譬如上海豫園合生地塊，是一個迷你別墅地塊，容積率僅為1.3，建築高度16米，佔地面積約7523平方米，包含約1.06萬平方米石庫門裡弄，計畫建40座中式別墅。對比於風貌別墅和高層混搭產品而言，體量小+業態純粹或將成為吸引購屋者的核心優勢。
(2)二是戶型設計層面，高得房率、多功能空間的專案往往能實現熱銷，如2024年8月熱銷的融創外灘壹號院二期、龍盛灣上等鋼結構超高層項目，透過優化建築結構提升高層豪宅產品的得房率，一定程度上助力了專案的熱銷。融創外灘壹號院二期也透過核心筒結構的精心優化，實現了超過80%的得房率。後續若部分超高層專案借鏡此方式提升得房率也會得到不錯的去化。
(3)三是因地制宜、講求情懷的傳承設計也將與高端客群產生情感共鳴。典型代表為上海中海·順昌玖裡項目，秉持“傳承革新”的地脈文化精神，保留了地塊當中原有的平江里、大康里、永福里三大組團格局，梳理還原出地塊內部3大組團、2條豎向主弄、9條橫向支弄的城市肌理格局。
二手豪宅新增掛牌量下降、價格跌幅小
對高端需求吸引力不如新房
聚焦二手房掛牌數據，克而瑞地產研究發現7個重點城市2024年總價3000萬以上新增掛牌量價微跌同樣也使得其成交行情不及新房：據CRIC监测数據，2024年僅有北京、上海兩個城市總價3000萬以上新增掛牌量超過1000套，北京、深圳較2023年同比持增，餘下5城均不同程度下降，業主掛牌積極性相對較低。
而克而瑞地產研究篩選了2023年-2024年累計掛牌套數超10套的205個小區作為樣本，觀測其二手可比掛牌價格變動狀況，可以看出，多數小區掛牌價格僅微跌10%，業主對售價還是有較高預期。
結合新房供給放量，產品得房率上升變相降價來促進客戶回流的誠意來看，二手豪宅專案對高端客群吸引力明顯不足。
整體來看，新房成交高端化，二手成交剛需化成為不爭的事實，加之地價高位震盪錨定新房房價下降空間受限，房企為取得競爭優勢只能不斷升級產品，預判後市，克而瑞地產研究認為，豪宅市場新房優於二手行情也將延續，對於後期新房豪宅市場而言，區域間、產品間競爭也將持續加劇，供應扎堆片區需加快入市節奏，提升產品競爭力方能實現專案熱銷。
