FOREXBNB獲悉，中指研究院發布的數據顯示，2024年，房地產業共實現債券融資5653.1億元，年減18.4%。其中，信用債年減18.5%，海外債年減69.5%，ABS年減13.6%，海外債在低水準上繼續下降，信用債成為融資絕對主力，ABS融資佔比超三分之一。展望2025年，政策加力可望帶動預期修復，但房地產市場恢復仍面臨許多挑戰，融資政策仍有望維持寬鬆態勢，但融資規模仍將受到市場恢復的影響。
中指研究院表示，2024年，我國房地產市場整體仍呈現調整態勢。9.26政治局會議提出“要促進房地產市場止跌回穩”，釋放了最強維穩訊號，相關部門及地方積極落實政策，第四季以來，核心城市市場出現明顯升溫。房企融資支持政策持續寬鬆，融資工具更豐富，債券融資規模延續下降態勢，信用債、ABS成為絕對主力。
1.融資規模：年比減少18.4%，延續下降態勢
2024年，房地產業共實現債券融資5653.1億元，年減18.4%。2021年下半年產業已經開始進入下行週期，融資規模大幅回落，2024年延續了下降態勢，降幅較前一年擴大。其中，信用债年減18.5%，海外债年減69.5%，ABS年減13.6%，海外債在低水準上繼續下降，信用債成為融資絕對主力，ABS融資佔比超三分之一。從單月來看，9月以來，在上年低基數影響下，債券融資總額單月較去年同期連續回正，房商融資略有回暖，其可持續性有待觀察。
圖：2024年融資結構
數據來源：中指數據CREIS
從房地產開發企業到位資金來看，規模延續2022年以來的下降態勢，实际融资环境仍未显著回暖，其中，受城市融資協調機制“白名單”、經營性物業貸、金融16條等融資政策提振，國內貸款及自籌資金佔比提升，銷售下滑對房商資金面產生不利影響，定金及預收款項、个人按揭贷款占比均显著下降。2024年1-11月，房地產開發企業到位資金為9.66兆元，年減18.0%，較1-10月收窄1.2個百分點。其中，國內貸款為1.35兆元，年減6.2%，降幅較1-10月收窄0.2個百分點；佔比為14.0%，比上年同期提升1.8個百分點。自籌資金為3.47兆元，年減11.0%，降幅較1-10月擴大0.5個百分點；佔比為35.9%，比上年同期提升3.0個百分點。定金及預收款項为2.96兆元，年減25.2%，降幅較1-10月收窄2.5個百分點；佔比為30.7%，比去年同期下降3.1個百分點。個人按揭貸款為1.39兆元，年減30.4%，降幅較1-10月收窄2.4個百分點；佔比為14.4%，比去年同期下降2.7個百分點。
2.融資結構：信用債是融資主力，ABS發行佔比提升
信用債：年末單月發行規模回升，央國企業是發行絕對主力
2024年，房地產業信用債發行規模為3448.5億元，年減18.5%，佔總融資規模的61.0%，與上年基本持平。平均發行期限3.16年，其中發行期限在3年以上的佔比45.7%，比前一年增加3.7個百分點，期限有所延長。其中，混合所有制和民营房企信用债发行期限有所延長，3年以上債券發行總額佔比明顯提升，新城、新希望、金輝、卓越、美的置業等均成功發行5年期中票，為其債務期限結構改善提供了有利條件。
從單月來看，前九月信用債發行整體呈下滑趨勢，9月發行規模已降至不足200億的低點；10月以來，發行規模連續回升，10月、12月單月年比在去年低基數影響下轉正，出現年末翹尾現象。
從發行結構來看，信用債的發行主體以央企、地方國企為主，年內央國企業發行佔比已超90%，較上年上升2.5個百分點；民商及混合所有製企業發行佔比下降。2024年，民企發債仍維持低水平，從發行企業來看，2024年發債民企及混合所有製企業為8家，較上年減少，基本是規模較大尚未出險的企業，難以惠及多數資金面緊張的民企。
目前，信用債發行管道仍向優質房企敞開，但整體受益企業數量相對有限。9月，央行在發布會上提出，將“金融16條”政策由2024年底延長至2026年底。支持民营房企发债融资仍將持续实施，有助於企業豐富融資管道，特別是隨著房地產市場築底穩定，部分聚焦核心城市、经营稳健的房企或將率先受益，因而獲得更豐富的資金支持。
表：2023年、2024年各類企業信用債發行規模
數據來源：中指數據CREIS
海外債：在低水平基礎上繼續下降，期限偏短
2024年，海外債發行規模僅為69.0億人民幣，年減69.5%，佔總融資規模的1.2%，較上年下降了2.0個百分點；平均發行期限2.50年，發行期限均為3年以下，期限偏短，房企難以從境外獲得長期資金支持。從單月來看，8月-12月均無新發行債券，海外債管道幾近關閉，其餘月份僅有個別優質企業有能力發行海外債，海外債發行企業以越秀、五礦等央國企為主。
ABS：融資規模佔比上升，有底層資產支撐的CMBS/CMBN、類別REITs佔比超六成
2024年，ABS融資規模為2137.6億元，年減13.6%，佔總融資規模37.8%，較上年上升2.1個百分點；平均發行期限為9.85年，期限明顯延長。從單月來看，上半年，ABS月均發行規模僅150億元左右，下半年，ABS發行步入正軌，月均发行规模两百億元以上，10月發行規模略有下滑，年末發行規模再次回升。
從發行結構來看，類別REITs、CMBS/CMBN成为主要发行類別型，佔比分別為38.1%、31.5%，類別REITs比例快速提升，發行佔比提升了20.7個百分點。整體來看，年內ABS产品類別型仍以有优质底层资产支持的類別型为主，ABS通路始終向手握優質持有型資產的企業開放。
在公募REITs方面，政策視窗開啟以來，共有7只消費基礎設施REITs產品上市，發行方分別為金茂、物美、華潤、印力、百聯、首創、大悅城，涵蓋了不同所有權企業。產業園區公募REITs持續擴容，11月，國內首單民企園區公募REITs完成發行，中金聯東科創REIT淨認購金額16.17億元，公募REITs也向眾多民營園區敞開資產證券化的大門，有助於這類公司降低融資成本、拓寬融資管道、盤存量資產。年內，保障房REITs上新，招商基金招商蛇口租賃住房REIT完成發行，發行規模13.64億元。7月，基礎設施公募REITs增加了養老設施等資產類型。公募REITs市場經過三年多的發展，進入常態化發行，趨勢穩定向上。2025年1月3日，國發改委在國新辦記者會上表示，更大力度支援基礎設施REITs市場擴圍擴容，公募REITs将成为房企盤存量資產、轉型為新發展模式的重要金融工具。
年內上交所、深交所推動持有型不動產ABS產品加速落地，是又一盤活存量資產的金融工具。11月，中信證券-越秀商業持有型不動產資產支援專案計畫完成發行，是市場首單商業物業持有型不動產ABS，此項目標的物業為ICC環貿天地及地下停車場，專案發行規模14.13億元。
目前，基礎設施REITs、持有型不動產ABS等金融工具持續落地，為購物中心、長租公寓、產業園區等持有物業提供了寶貴的退出管道，持有物業開發營運全週期的金融閉環更加完善。持有型物業在產業下行階段，成為房商盤活資產、補充資金的重要手段，房企同時也能從多元化經營中收益，逐漸改變經營模式，向新發展模式轉型。
圖：2024年ABS發行結構
數據來源：中指數據CREIS年內，中交地產、陸家嘴等上市房企完成A股定增，募集資金淨額分別為4.38億元、17.97億元；融創向中金國際配售4.89億股認購股份，配股融資總額約12.05億港幣。外高橋定增方案尚未實施。支持房企股權融資政策也將持續實施，隨著政策底和市場底到來，資本市場對房地產板塊信心可望恢復，也將為房企定向增發打開通道。保利發展計劃發行可轉換公司債，擬募資總額不超過95億元；華髮擬發行不超過55億可轉債，可轉債兼顧了固定收益與股權投資兩種工具特點，在目前房地產板塊低迷、市場築底階段，不失為一種兩全工具。
3.融資利率：資金成本明顯下降
2024年產業債券平均利率為2.95%，年減0.72個百分點。受今年連續降息、融資企業結構和產品結構變化等因素影響，產業債券平均融資成本明顯下降。其中信用債平均利率為2.86%，年減0.71個百分點；海外債平均利率為5.22%，年減1.17個百分點；ABS平均利率為3.01%，年減0.59個百分點。
表：各通路平均融資利率
數據來源：中指數據CREIS
結語
2024年融資政策持續寬鬆，但債券融資規模仍在下降通道，市場復甦的不確定性增加了投資者對房地產行業的疑慮，也使得企業對新增融資採取謹慎態度，融資規模仍在縮減中。
明年房地產市場恢復仍面臨許多挑戰，企業也應提前規劃現金流，充分利用各類融資政策支持以增加資金流入。積極利用專案“白名單”機制、經營性物業貸、支持房企發債、定增、公募REITs和持有型不動產ABS等融資政策，多通路拓展融資現金流入，或可進行存量債務展期、借新還舊。
