FOREXBNB獲悉，12月15日，據克而瑞地產研究，2024年下半年以來，產業穩市場政策力度、出讓頻次明顯提升。9·26新政後，經過2個月的落地推進與持續發酵，11月產業需求端指標延續上月熱度，典型城市開盤去化率年內首次突破四成，一二手房成交規模均創年新高。房價方面，作為先行指標的二手房價，還有10月基礎之上迎來了更多正面訊號。
01 供求預期同頻：繼成交價上漲小區變多之後 更多小區掛牌價迎同步上漲
為進一步探討二手房成交價格的動向，研究中心以北京、上海等12個典型城市的二手房小區為樣本，為避免單套異常成交影響較大，每個月樣本小區的選取標準，均為近2個月交易量不小於5套。
從統計結果來看，11月有48%的小區成交價月增，較上月增加了2.3個百分點。房價上漲的社區佔比連續兩個月增多，為年內第三高點。不過3月、8月的高位，更多的還是在成交縮量之下達成，大量降價小區未能納入統計範圍所致，而本月樣本數卻達到了年新高，以此來看，11月已是2024年二手房成交價最穩定的一個月。
如果說成交價的變動還會受到買房競爭的影響，那麼掛牌價更多的提現的是賣方房東的心理變化。2024年11月有33%的社區掛牌價月增，較上月增加了6.4個百分點。這也是下半年以來掛牌價上漲比例最高的一個月。
成交價小區上漲佔比、掛牌價小區上漲佔比的雙雙上升，也是2024年以來首次出現。再加之11月高頻交易小區數量的大幅增加，供給、需求信心共同回升，再加上成交放量，本月二手房價已經出現了極為明確的築底訊號。
至於4月份掛牌價上漲社區、高頻交易小區雖同樣增多，但聯繫成交價小區上漲佔比大幅下降來看，購屋者還是更願意選擇那些降價小區的房源，其時供給方的信心回升並未獲得市場認可。
02 城市走勢同頻：南京、廣州11月成交價“補漲”，超六成小區房價月上行
11月，南京、廣州、天津、深圳、北京、上海等均有過半社區房價月增。其中南京、廣州更是分别有75%和60%的社區房價比上行，對比10月數據來看，可見南京、廣州房价上涨小区的占比均处于相对低位，在926新政經過了兩個月的發酵之後，這兩個“後進”城市也趕上其他城市的步伐。
至於11月漲價小區佔比較低的合肥、蘇州，兩個城市主要還是10月指標較高，在樣本城市前列，11月屬於正常回調，并不能说明城市房价已显著降温。
綜合近兩個月小區房價動向來看，熱度最高的當屬北京和上海，連續兩個月均有過半社區房價月增，北京天通苑、四惠、望京板塊不少社區房價持續較上季上漲。
03 心理價位趨同：議價空間持續轉小 剛需類小區賣方信心也開始回升
成交價與掛牌價走勢之間的背離，意味著賣方信心提升，二手房議價空間持續收窄。11月，典型城市二手房平均議價空間為19%，較10月下降了0.4個百分點。
分小區類型來看，繼10月份改善、高級小區議價空間下降後，剛需類小區平均議價空間也出現收窄，降至20%以內。聯絡近期來典型城市新增掛牌動向來看，剛需、剛改類掛牌房源明顯增多，此類小區議價空間收窄亦在情理之中。典型如北京丰台区小屯板块某流量剛需项目，11月議價空間已縮窄至一成左右，較9月減少超過10個百分點。
至於改善和高端小區，本月議價空間均較10月小幅回升，但仍低於9月份的水平，典型如高階社區，11月平均議價空間為19.2%，較9月下降了2.5個百分點。
11月土地投資、一二手房成交、開盤去化等指標持續改善，就本文統數據來看，房價指標也持續轉好。尤為可喜的是，指標分化正逐漸消失，供需雙方對於房價走勢的判斷、城市之間的走勢特徵、買賣雙方心理價位的差距均朝著著穩定的方向逐步縮小。
作為產業重要先行指標之一，二手房價已然在釋放越來越明顯的企穩訊號。隨著中央部會穩市場指示的持續落地，一二手房交易鏈的恢復，二手房價指標的暖意也會慢慢暈染開來，與其它核心指標同頻，助力新房成交、投資、施工、庫存等從邊際改善共同走向實質轉好。
