2024年，土地規模延續縮量去庫存，全年土地成交建面同比降16%至11.3億平方米，各城市土地成交規模小於商品房成交規模已成為常態，行業由此正式邁入去庫存新周期。
2025年1月，北上杭等熱點城市優質地塊均迎來“開門紅”，帶動平均溢價率走高至7.4%。隨著行業去庫存、穩信心持續推進，全年有望迎來更多高品質地塊成交，整體成交規模將低位企穩。
企業投資方面，頭部房企在優質地塊中的競爭依然激烈，1月TOP100拿地金額和貨值同比分別增40%和7%。企業投資信心的修復仍需等待樓市的回暖，當前大部分市場化房企的主要任務仍是降庫存，2025年企業投資仍將處於築底期。
截止1月22日，全國300城經營性土地招拍掛成交4157萬平方米，環比下降83%，同比上升3%。
當前行業仍處於去庫存週期。
2024年全國300城土地市場成交建築面積11.3億平方米，較2023年同期下降16%，降幅是2021年以來最小的一次。
整體規模與2020年高點相比，近四年以來土地年成交量已經下跌超過六成。
各能級城市土地成交規模同比全線回落，一二線城市同比降幅更大，同比降幅均在兩成以上。
同時，土地成交“大市”消失，2024年全年無一城市土地成交規模超2000萬平方米，僅濰坊、西安、重慶成交規模超1900萬平方米，從成交總價看上海土地成交金額以2897億元排在全國首位，但整體仍降11%。
市場熱度方面，2024年土地交易規模雖然持續縮量，且優質高單價地塊成交佔比下降。但在上海、杭州、合肥、成都、西安等城市部分高熱地塊的帶動下，2024年全國整體溢價率得以維持在4%的低位。進入2025年1月，在北京、深圳、杭州等城市優質地塊實現“開門紅”帶動，平均溢價率升至7.4%，較去年12月增加3.4個百分點。
對於這些稀缺的優質高溢價項目，在當前的市場大環境下，地方主管部門更要進一步做好板塊運營，從供求關係調整、稅費減免、需求扶持等各方面保障地塊的盈利預期，帶動同板塊或類似項目的信心回升，並促進城市穩市場進程加快推進。
從房企投資來看，2025年1月，新增土儲百強房企的新增貨值、總價和建面百強之和分別為2406億元，1148億元和1988萬平方米，受到核心城市優質地塊出讓的影響，金額百強總量同比增加40%、貨值百強總量同比增7%，僅建面同比下降6%。
實際上，過去三年企業投資進入已三連降。
2024年，投資百強房企2024年拿地金額為10729億元，同比下降31%，較2020年高點時下降了76%。全年百強房企拿地銷售比0.17，與2022年水平相當，創五年新低。
2024年年底投資迎來小幅“翹尾”，在整體市場“止跌回穩”以及核心城市集中拍地之下，重點監測30家房企12月投資金額（全口徑）接近1500億元，同環比分別增長6%和66%，拿地金額連續兩個月大幅回升，創近兩年新高。進入2025年1月，金額百強總量同比增40%。
企業投資信心的修復還要等待樓市回暖，投資縮減之下，拿地格局、策略仍然慣性延續。
2024年12月末中央經濟工作會議定調樓市，貨幣政策重提“適度寬鬆”，並明確地方債可以用於土地儲備和閒置土地收儲，將在實質上加快行業去庫存步伐，並減輕投資端的資金壓力。
與此同時，2024年10月份以來新房市場銷售持續轉好，需求端預期改善再加上更多高端新房項目熱銷，有望推動2025年繼續迎來更多高品質、高單價地塊成交，並帶動投資端信心回升。
不過，銷售回暖傳導至投資仍需時間，預計2025年企業投資將繼續維持謹慎、分化的趨勢，同時，鑑於大多數企業現金流、庫存周轉依舊承壓，預計2025年企業投資仍將處於築底期。
從2025年首月投資情況來看，在供應端持續提升質量、降低規模的舉措下，北上杭等熱點城市已經迎來開門紅，土拍不限價後出現多宗成交溢價率超過20%的地塊，頭部房企在優質地塊中的競爭依然激烈。
但整體來看，企業投資信心的修復仍需等待樓市的回暖，在全國樓市尚未普遍回溫的情況下，土地市場整體仍處於局部火熱、整體築底的局面，銷售到投資傳導尚需一段時間修復。
本文轉載自“丁祖昱評樓市”微信公眾號；FOREXBNB編輯：黃曉冬。
