根据FOREXBNB的报道，中指研究院的监测数据显示，2025年1月份房地产企业通过债券融资的总额达到了509.8亿元人民币。在融资结构上，房地产行业的信用债融资额为261.6亿元，占总融资额的51.3%；而ABS融资额为248.2亿元，占比48.7%。这些债券融资的平均利率为2.93%，与去年同期相比下降了0.36个百分点，但与上月相比上升了0.13个百分点。
1.融资概况：信用债、ABS仍是融资主力
数据来源：中指数据CREIS
在1月份，民营房地产企业的发债规模有了显著增长。具体来说，有4家民营和混合所有制房地产企业完成了信用债的发行，包括绿城、滨江集团(002244.SZ)、美的置业(03990)和新希望地产，总发行金额为39亿元。1月23日，美的置业集团成功发行了2025年度第一期中期票据，实际发行金额为15亿元，期限5年，发行利率为3.00%。美的置业集团计划将募集的15亿元中的7.50亿元用于项目建设，剩余的7.50亿元用于补充流动资金。1月13日，新希望地产成功发行了2025年第一期中期票据，总额为8亿元，期限5年，票面利率为2.84%。募集资金将用于偿还债务融资工具的利息、项目建设和补充流动资金。美的置业和新希望地产的中期票据均由中债信用增进投资股份有限公司提供全额担保，这是支持民企发债的“第二支箭”政策的持续实施，且这些债券的期限长达五年，对于补充流动资金和优化资产负债表具有积极影响。本月，首创、中交房地产、华发股份等央企也发行了信用债，发行总额分别为20亿元、17亿元、15.8亿元。本月短期融资券的占比较上月有所下降，导致信用债的平均发行年限增加至3.48年。
数据来源：中指数据CREIS
ABS的发行规模为248.2亿元，其中CMBS/CMBN是发行规模最大的资产证券化产品，占比44.9%；其次是供应链ABS，占比28.5%；保障房和类REITs的占比分别为14.9%和11.6%。1月份，保租房CMBS新产品上市，金融街成功发行了CMBS。具体来说，1月15日，上海地产住房发展有限公司作为原始权益人的“国君-地产住发保障性租赁住房第1期资产支持专项计划”在上交所成功发行，项目储架规模70亿元，首期37.01亿元，期限21年，发行利率2.2%。1月21日，金融街发行的上海融悦中心CMBS成立，发行规模46亿元，期限18年，优先级预期收益率为2.80%。
2.融资利率：债券融资利率同比下降
从融资利率来看，本月债券融资的平均利率为2.93%，与去年同期相比下降了0.36个百分点，与上月相比上升了0.13个百分点。在整体资金成本下降的背景下，房地产企业的融资综合平均利率持续降低，但本月部分央企和混合所有制企业发债提高了信用债融资成本，因此债券融资的平均利率较上个月略有上升。其中，信用债的平均利率为3.48%，与去年同期相比上升了0.25个百分点，与上月相比上升了1.0个百分点；ABS的平均利率为2.36%，与去年同期相比下降了1.09个百分点，与上月相比下降了0.77个百分点。
3.企业融资动态：苏州高新发行额度最高且成本最低
从典型房地产企业的债券发行情况来看，本月苏州高新的发行金额最高，达到26.2亿元，且融资成本最低，平均融资利率为1.8%，苏高新、中华企业的融资成本也较低，分别为1.8%、1.9%。
表：典型企业2025年1月债券发行统计
备注：规模单位为亿元，利率单位为% 数据来源：中指数据CREIS
