洛阳城中村改造引入“以购代建”方案 助力房地产市场稳定发展

在房地产市场调整期，城中村改造和危旧房改造成为地方推动楼市稳定的重要手段。洛阳市通过引入“以购代建”方案，为房地产市场提供了一个可借鉴的样本。

根据洛阳市政府3月11日公布的信息，洛阳市将实施城中村改造以购代建方案，创新引入房票安置、自主购买、组织购买三种安置方式。这些安置房源主要包括已开工建设但未销售的住宅项目，以及已取得不动产权证书、无产权纠纷的住房。各城市区将建立“房源库”并实施动态管理。

优惠政策

洛阳市住建局介绍，选择以购代建安置方式的群众，在货币补偿范围内免征契税，超出部分依法征收契税；购房合同可作为子女入学手续的依据，保留原片区入学资格。组织购买模式下，符合棚户区改造政策的楼盘可减免相关税费，签订购房合同后可申请商业贷款和公积金贷款。

政策背景与目标

洛阳市住建局表示，出台以购代建实施方案旨在响应国家城中村改造战略部署，拓宽征收安置渠道，满足群众多元化、个性化需求，加快房地产市场去库存，促进市场平稳健康发展，支撑城市经济稳定增长。

58安居客研究院院长张波指出，2025年城中村和危旧房改造将释放刚性和改善性住房需求潜力，推动房地产市场止跌回稳。中原地产高级研究经理卢文曦认为，这些改造措施将改善城市界面，提高土地利用价值，同时消化库存。

住建部副部长姜万荣表示，城中村改造政策支持范围扩展至地级及以上城市，旨在推动城市更新和居民安置。2025年《政府工作报告》提出，加力实施城中村和危旧房改造，释放住房需求潜力。

中指院分析师认为，“加力实施城中村和危旧房改造”是房地产扩需求的重要政策，通过货币化方式及房票安置城中村改造所产生的需求，将是增加住房需求的重要措施。

市场效应

张波指出，城中村改造通过货币化安置衍生的增量住房需求，将助力商品房库存压力的化解。数据显示，35个大城市需要改造的城中村有170万套。国海证券首席经济学家夏磊估计，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造将拉动2亿平方米商品房去化，拉动原址建设约5000亿元的建安投资。

张波表示，24个省市将城中村改造作为重点工作部署，其中12个省市提出了具体实施目标。亿翰智库研究中心总经理于小雨表示，高层推进房地产市场“止跌回稳”的目标坚定不移，城市更新、城中村改造正进入加快落地的阶段。

以洛阳为例，2025年洛阳市政府工作报告提出，将稳步实施19个城中村改造项目，110个老旧小区改造项目全部开工。上海提出优化完善房地产政策，全面提速“两旧一村”改造和城市更新，启动“城中村”改造项目25个。

张波认为，2025年是城中村改造的关键一年，政策支持力度空前，改造规模和范围大幅扩大。货币化安置下的城中村改造，将成为楼市一个重要的“引擎”。