2025年開年以來，整體樓市成交延續止跌企穩行情，新房成交面積週期性回落，不過絕對量水平基本與去年同期持平，而從市場熱度來看不降反增，1月30個典型城市項目平均去化率高達46%，已與2023年以來波峯保持持平。究竟當前熱銷樓盤有什麼共性特徵？2月又能否延續市場熱度穩步回升的態勢呢？
01 1月新房開盤去化率未降反升至46% 蘇漢長徐等提質縮量促回溫
縱觀2023年以來30個典型城市月度平均去化率變動情況，基本呈現“先抑後揚”特徵，以2024年2月爲轉折點，開始企穩回升，尤其是1月以來雖然新房成交環比回落，但市場熱度有增無減，去化率增至階段性高位：據CRIC監測數據，2025年1月30城項目平均去化率僅爲46%，環比上漲4個百分點,同比上漲18個百分點，與2023年以來波峯持平。
城市層面，除了北京、上海、成都、杭州等熱點恆熱，去化率居前之外，我們可以看到，蘇州、長沙、嘉興、武漢、徐州等行情相對低迷的二三線城市本月去化率均在7成以上，主要源於房企推貨“提質縮量”，這些城市1月開盤項目個數均在5個以內，以蘇州爲例，推盤個數僅爲2個，但是兩盤開盤即售罄，也保證了短期市場熱度得以回升。
聚焦微觀項目層面，區位核心、產品力較強的改善盤無疑是支撐市場短期高熱的核心原因，稀缺教育資源和交通優勢也成爲當前購房者關注點之一，還有部分二三線城市的剛需盤加速以價換量，項目間分化持續加劇。具體來看，
02低密改善盤支撐短期市場熱度 四代宅以高得房率優勢銷量居前
市場熱度企穩回升與改善盤熱銷密不可分，產品力起到了關鍵作用，尤其是四代宅在多個核心一二線城市逐步落地，基本也成爲區域銷量王者。下表我們羅列了1月部分熱銷的產品力較強的熱銷項目，多爲臨湖、低密住宅，部分項目憑藉得房率的提升和功能空間的逐步完善而實現熱銷。
以寧波玖洲項目爲例，地處江北區灣頭板塊，總規劃163席，其中58套“臨湖院墅”，引入四代宅元素，公區方面同頻頂奢酒店度假風，首創“薄膜水景”打造獨特島嶼景觀，精裝地庫和單元入戶大堂等，配置恆溫泳池，配套架空層社區空間，總計銷售額達41億元。
再如武漢，準四代宅推貨節奏普遍加快，且多能實現熱銷。我們將武漢2025年1月開盤的四代宅項目和傳統老規範項目進行對比，可以看出，四代宅去化率明顯優於傳統住宅項目。其中建發望湖、松閱等項目主要是憑藉稀缺資源、高性價比和優質產品力實現首開熱銷。建發望湖項目西南向一線看沙湖，打造爲建發新中式詩意東方產品系，戶型設計均獨立電梯入戶，且贈送電梯前室，得房率超95%，整體產品力強；入市節奏較快，拿地至首開僅約7個月，蓄客時間約3個月，首開去化超八成，市場認可度高。松閱項目位於青山濱江板塊，打造超90%得房率低總價準四代住宅，97㎡中間戶享獨立電梯前室、邊戶均可獨梯入戶，陽臺均封窗交付，配置萬科物業，實現高性價比。
03優質配套“錦上添花”京滬杭長鎬等城軌交盤、學區房持續熱銷
除了產品力之外，健全配套設施也是吸引購房者的重要因素之一，尤其是交通便利的軌交盤和具備強教育資源的學區房，也成爲當前撬動銷量的不二法門。下表我們羅列了1月部分熱銷的軌交盤和學區房項目，主要是通過優質的交通配套或教育資源獲得銷售佳績。
京滬軌交盤獲得了剛需、剛改客羣的青睞，上海開雲湖璟華庭項目以軌交作爲核心賣點，低總價吸引剛需上車客戶，北京長安華曦府如是，臨近地鐵之餘，項目定價也顯著低於政府指導價6萬/平方米，因而也在同類產品中實現熱銷。
以長沙卓越朗宋項目爲例，項目地處開福區青竹湖板塊，首開推出1、6#小高層，折後成交均價11000元/㎡（毛坯），與周邊二手房倒掛，首開即銷售了133套，去化率高達86%，主要源於項目配套湘一外國語學校本部擴建學校，是長沙的頂級教育資源。同時戶型面積下探至88㎡，總價低，適合爲學校買單的客戶。
再如西安華潤置地港悅城項目，周邊聚集了鐵一中、高新一中等名校，以“名校+”的單位密度來看，只有奧體中心板塊可以媲美，因而2025年1月認購套數高達65套，位列西安當月認購量TOP4。
04 漢蘇錫常等城部分剛需盤加速“以價換量”春節期間剛需盤銷量居前
而對於剛粗客羣而言，“以價換量”對於項目而言則是更爲直接有效的方法，二三線城市諸如武漢、西安、蘇州、常州、無錫等部分項目加強折扣力度，取得了不錯的營銷效果。
二線城市以蘇州爲例，1月成交套數TOP10價格優勢項目成交規模領先。其中，新城十里錦繡成交164套位列套數榜首，中建觀瀾雅境折扣力度較大，僅爲56折，1月銷量42套排名第二。
三四線以無錫爲典型代表，當前以價換量仍是主導，華髮中央首府項目項目經歷過四季度降價以來，整體熱度較高，1月項目高層77折，折後價約2.45萬元/平方米，小高層79折，均後價約2.5萬元/平方米，另外推出2.5萬元封窗戶+送車位配套服務，本月銷售29套，銷量領先。
值得關注的是，今年春節假期本爲成交淡季，多數城市春節期間項目成交套數也基本在5-10套，不過價格優勢較爲顯著的高性價比剛需盤仍是熱銷主力，我們統計了節期間成交套數突破10套的紅盤，發現價格優勢較爲顯著的高性價比項目尚能走量，13個熱銷樓盤中8個項目成交均價低於城市均價，剛需盤仍爲春節期間成交主力。
總體來看，當前樓市延續止跌企穩，房企開盤“提質縮量”使得30個典型城市項目開盤去化率不降反增，至1月已達階段性高點46%，而從熱銷項目來看，區位核心、產品力較強的改善盤無疑是支撐市場短期高熱的核心原因，稀缺教育資源和交通優勢也成爲當前購房者關注點之一，還有部分二三線城市的剛需盤加速以價換量，項目間分化持續加劇。
預判後市，我們認爲，房企“以銷定產”的推盤策略短期內不會改變，因而整體市場熱度有望高位維持，尤其是新政利好下的滬深杭等核心一二線城市，只要優質供應能持續入市，市場還是有望延續當前熱度，而對於弱二三線城市而言，返鄉置業季已過，以價換量效果遞減，未來單純通過價格優勢撬動銷量恐怕難以爲繼。
本文來源於“克而瑞研究地產研究”，作者克而瑞研究中心；智通財經編輯：文文。
