2025年开年以来，整体楼市成交延续止跌企稳行情，新房成交面积周期性回落，不过绝对量水平基本与去年同期持平，而从市场热度来看不降反增，1月30个典型城市项目平均去化率高达46%，已与2023年以来波峰保持持平。究竟当前热销楼盘有什么共性特征?2月又能否延续市场热度稳步回升的态势呢?
01 1月新房开盘去化率未降反升至46%
苏汉长徐等提质缩量促回温
纵观2023年以来30个典型城市月度平均去化率变动情况，基本呈现“先抑后扬”特征，以2024年2月为转折点，开始企稳回升，尤其是1月以来虽然新房成交环比回落，但市场热度有增无减，去化率增至阶段性高位：据CRIC监测数据，2025年1月30城项目平均去化率仅为46%，环比上涨4个百分点,同比上涨18个百分点，与2023年以来波峰持平。
城市层面，除了北京、上海、成都、杭州等热点恒热，去化率居前之外，我们可以看到，苏州、长沙、嘉兴、武汉、徐州等行情相对低迷的二三线城市本月去化率均在7成以上，主要源于房企推货“提质缩量”，这些城市1月开盘项目个数均在5个以内，以苏州为例，推盘个数仅为2个，但是两盘开盘即售罄，也保证了短期市场热度得以回升。
聚焦微观项目层面，区位核心、产品力较强的改善盘无疑是支撑市场短期高热的核心原因，稀缺教育资源和交通优势也成为当前购房者关注点之一，还有部分二三线城市的刚需盘加速以价换量，项目间分化持续加剧。具体来看，
02 低密改善盘支撑短期市场热度 四代宅以高得房率优势销量居前
市场热度企稳回升与改善盘热销密不可分，产品力起到了关键作用，尤其是四代宅在多个核心一二线城市逐步落地，基本也成为区域销量王者。下表我们罗列了1月部分热销的产品力较强的热销项目，多为临湖、低密住宅，部分项目凭借得房率的提升和功能空间的逐步完善而实现热销。
以宁波玖洲项目为例，地处江北区湾头板块，总规划163席，其中58套“临湖院墅”，引入四代宅元素，公区方面同频顶奢酒店度假风，首创“薄膜水景”打造独特岛屿景观，精装地库和单元入户大堂等，配置恒温泳池，配套架空层社区空间，总计销售额达41亿元。
再如武汉，准四代宅推货节奏普遍加快，且多能实现热销。我们将武汉2025年1月开盘的四代宅项目和传统老规范项目进行对比，可以看出，四代宅去化率明显优于传统住宅项目。其中建发望湖、松阅等项目主要是凭借稀缺资源、高性价比和优质产品力实现首开热销。建发望湖项目西南向一线看沙湖，打造为建发新中式诗意东方产品系，户型设计均独立电梯入户，且赠送电梯前室，得房率超95%，整体产品力强;入市节奏较快，拿地至首开仅约7个月，蓄客时间约3个月，首开去化超八成，市场认可度高。松阅项目位于青山滨江板块，打造超90%得房率低总价准四代住宅，97㎡中间户享独立电梯前室、边户均可独梯入户，阳台均封窗交付，配置万科物业，实现高性价比。
03 优质配套“锦上添花” 京沪杭长镐等城轨交盘、学区房持续热销
除了产品力之外，健全配套设施也是吸引购房者的重要因素之一，尤其是交通便利的轨交盘和具备强教育资源的学区房，也成为当前撬动销量的不二法门。下表我们罗列了1月部分热销的轨交盘和学区房项目，主要是通过优质的交通配套或教育资源获得销售佳绩。
京沪轨交盘获得了刚需、刚改客群的青睐，上海开云湖璟华庭项目以轨交作为核心卖点，低总价吸引刚需上车客户，北京长安华曦府如是，临近地铁之余，项目定价也显著低于政府指导价6万/平方米，因而也在同类产品中实现热销。
以长沙卓越朗宋项目为例，项目地处开福区青竹湖板块，首开推出1、6#小高层，折后成交均价11000元/㎡(毛坯)，与周边二手房倒挂，首开即销售了133套，去化率高达86%，主要源于项目配套湘一外国语学校本部扩建学校，是长沙的顶级教育资源。同时户型面积下探至88㎡，总价低，适合为学校买单的客户。
再如西安华润置地港悦城项目，周边聚集了铁一中、高新一中等名校，以“名校+”的单位密度来看，只有奥体中心板块可以媲美，因而2025年1月认购套数高达65套，位列西安当月认购量TOP4.
04 汉苏锡常等城部分刚需盘加速“以价换量”春节期间刚需盘销量居前
而对于刚粗客群而言，“以价换量”对于项目而言则是更为直接有效的方法，二三线城市诸如武汉、西安、苏州、常州、无锡等部分项目加强折扣力度，取得了不错的营销效果。
二线城市以苏州为例，1月成交套数TOP10价格优势项目成交规模领先。其中，新城十里锦绣成交164套位列套数榜首，中建观澜雅境折扣力度较大，仅为56折，1月销量42套排名第二。
三四线以无锡为典型代表，当前以价换量仍是主导，华发中央首府项目项目经历过四季度降价以来，整体热度较高，1月项目高层77折，折后价约2.45万元/平方米，小高层79折，均后价约2.5万元/平方米，另外推出2.5万元封窗户+送车位配套服务，本月销售29套，销量领先。
值得关注的是，今年春节假期本为成交淡季，多数城市春节期间项目成交套数也基本在5-10套，不过价格优势较为显著的高性价比刚需盘仍是热销主力，我们统计了节期间成交套数突破10套的红盘，发现价格优势较为显著的高性价比项目尚能走量，13个热销楼盘中8个项目成交均价低于城市均价，刚需盘仍为春节期间成交主力。
总体来看，当前楼市延续止跌企稳，房企开盘“提质缩量”使得30个典型城市项目开盘去化率不降反增，至1月已达阶段性高点46%，而从热销项目来看，区位核心、产品力较强的改善盘无疑是支撑市场短期高热的核心原因，稀缺教育资源和交通优势也成为当前购房者关注点之一，还有部分二三线城市的刚需盘加速以价换量，项目间分化持续加剧。
预判后市，我们认为，房企“以销定产”的推盘策略短期内不会改变，因而整体市场热度有望高位维持，尤其是新政利好下的沪深杭等核心一二线城市，只要优质供应能持续入市，市场还是有望延续当前热度，而对于弱二三线城市而言，返乡置业季已过，以价换量效果递减，未来单纯通过价格优势撬动销量恐怕难以为继。
本文來源於“克而瑞研究地產研究”，作者克而瑞研究中心；智通財經編輯：文文。
