高力：料香港甲级写字楼今年租金同比跌9% 一线街铺升1.5% 仓库跌4%

高力市场报告：2025年第一季度香港房地产市场分析

根据高力发布的《高力市场报告2025年第一季度》，尽管香港房地产市场面临挑战，但也存在机遇。预计甲级写字楼空置率上升，租金下降；零售市场由小型商铺和体验式服务租赁主导，一线街铺租金上升；工业租赁市场以第三方物流续约和搬迁为主；投资市场年初表现审慎，但教育相关物业需求预计上升。

高力香港研究部主管及零售顾问咨询李婉茵指出，香港市场第一季度普遍表现淡静，投资者因去年12月中旬暂停减息而持审慎态度。预计香港甲级写字楼空置率持续上升，租金下跌。零售市场相对乐观，一线街铺租金按季及按年均录得升幅，预计租金会进一步上升。资本市场本季成交额由酒店物业主导，占投资总额45%。预计银行会陆续出售经收回的资产，美联储可能于2025年年中减息，或可提振投资活动。

写字楼市场

2025年第一季度香港甲级写字楼净需求略微下降，整体租金按季下跌3%至每平方呎47.2港元。核心区中环/金钟租金按季录得3.8%跌幅，需求转向小型办公空间。第一季甲级写字楼新租赁中，65%的交易涉及净楼面面积为4000平方呎以下。吸纳量按季为负22万平方呎净楼面面积，空置率达17.5%，九龙东空置面积录得最显著增幅。

高力香港企业客户服务主管颜慧萍预计，由于约300万平方呎写字楼进入市场，空置率将进一步上升，2025年租金将再下跌8-10%。越来越多业主采取具竞争力的租赁策略，现有大厦ESG认证数目由2022年的4项增至2025年第一季的36项，符合ESG标准的办公空间倾向吸引大型或环球企业租户。

零售市场

尽管2025年首两个月零售总额同比下跌7.8%，一线街铺整体租金按季上升1.3%，同比上升2.6%，预测全年同比升1.5%，中环租金按季上升1.9%。中国内地和海外品牌主导一线街铺租赁活动。预计中国内地企业今年仍是零售租赁市场的主要驱动力，1500-2000平方呎的铺位受追捧，大型O2O营运商将吸引较大铺位。启德体育园启用将进一步提振入境旅游，预料香港零售市场势将造好。

工业市场

由于潜在贸易纠纷带来的不确定性，物流服务需求疲弱，仓库租金按季下跌1.7%，同比下跌5.7%。2025年第一季大部分交易均属续约和搬迁。预计未来数季租赁仍主要受续约所带动，租金进一步受压，预计2025年租金会同比下跌4%。

投资市场

由于投资者观望减息的确定性，年初投资市场表现审慎。今年首季总成交金额按季下跌36%至63亿港元，其中酒店物业占总成交金额的45%，超过28亿港元。写字楼和零售市场的成交量在上季相对较高的基数下录得按季下跌。2025年第一季，香港写字楼和工业资产的资本价值分别按季下跌1.1%和1.2%，预期全年写字楼资本价格将进一步同比下跌5-10%。

高力香港资本市场及投资服务主管翟聪指出，未来数季市场出现多个可把握投资机遇的迹象。市场普遍对美联储今年减息步伐保持乐观，本地借贷成本可能在年中左右下降，银行会继续出售经收回的物业，为潜在买家提供机会。此外，本地教育机构将在下学年大幅扩大招收非本地学生人数，使投资者对教育领域的兴趣和交易增加，包括学生宿舍、学习中心和校舍。