高力：料香港甲級寫字樓今年租金同比跌9% 一線街鋪升1.5% 倉庫跌4%

高力市場報告：2025年第一季度香港房地產市場分析

根據高力發佈的《高力市場報告2025年第一季度》，儘管香港房地產市場面臨挑戰，但也存在機遇。預計甲級寫字樓空置率上升，租金下降；零售市場由小型商鋪和體驗式服務租賃主導，一線街鋪租金上升；工業租賃市場以第三方物流續約和搬遷爲主；投資市場年初表現審慎，但教育相關物業需求預計上升。

高力香港研究部主管及零售顧問諮詢李婉茵指出，香港市場第一季度普遍表現淡靜，投資者因去年12月中旬暫停減息而持審慎態度。預計香港甲級寫字樓空置率持續上升，租金下跌。零售市場相對樂觀，一線街鋪租金按季及按年均錄得升幅，預計租金會進一步上升。資本市場本季成交額由酒店物業主導，佔投資總額45%。預計銀行會陸續出售經收回的資產，美聯儲可能於2025年年中減息，或可提振投資活動。

寫字樓市場

2025年第一季度香港甲級寫字樓淨需求略微下降，整體租金按季下跌3%至每平方呎47.2港元。核心區中環/金鐘租金按季錄得3.8%跌幅，需求轉向小型辦公空間。第一季甲級寫字樓新租賃中，65%的交易涉及淨樓面面積爲4000平方呎以下。吸納量按季爲負22萬平方呎淨樓面面積，空置率達17.5%，九龍東空置面積錄得最顯著增幅。

高力香港企業客戶服務主管顏慧萍預計，由於約300萬平方呎寫字樓進入市場，空置率將進一步上升，2025年租金將再下跌8-10%。越來越多業主採取具競爭力的租賃策略，現有大廈ESG認證數目由2022年的4項增至2025年第一季的36項，符合ESG標準的辦公空間傾向吸引大型或環球企業租戶。

零售市場

儘管2025年首兩個月零售總額同比下跌7.8%，一線街鋪整體租金按季上升1.3%，同比上升2.6%，預測全年同比升1.5%，中環租金按季上升1.9%。中國內地和海外品牌主導一線街鋪租賃活動。預計中國內地企業今年仍是零售租賃市場的主要驅動力，1500-2000平方呎的鋪位受追捧，大型O2O營運商將吸引較大鋪位。啓德體育園啓用將進一步提振入境旅遊，預料香港零售市場勢將造好。

工業市場

由於潛在貿易糾紛帶來的不確定性，物流服務需求疲弱，倉庫租金按季下跌1.7%，同比下跌5.7%。2025年第一季大部分交易均屬續約和搬遷。預計未來數季租賃仍主要受續約所帶動，租金進一步受壓，預計2025年租金會同比下跌4%。

投資市場

由於投資者觀望減息的確定性，年初投資市場表現審慎。今年首季總成交金額按季下跌36%至63億港元，其中酒店物業佔總成交金額的45%，超過28億港元。寫字樓和零售市場的成交量在上季相對較高的基數下錄得按季下跌。2025年第一季，香港寫字樓和工業資產的資本價值分別按季下跌1.1%和1.2%，預期全年寫字樓資本價格將進一步同比下跌5-10%。

高力香港資本市場及投資服務主管翟聰指出，未來數季市場出現多個可把握投資機遇的跡象。市場普遍對美聯儲今年減息步伐保持樂觀，本地借貸成本可能在年中左右下降，銀行會繼續出售經收回的物業，爲潛在買家提供機會。此外，本地教育機構將在下學年大幅擴大招收非本地學生人數，使投資者對教育領域的興趣和交易增加，包括學生宿舍、學習中心和校舍。