日漲逾30%，經發物業(01354)無疑是港股市場近日最靚的“崽”。
11月19日，經發物業盤中強勢拉升，從上漲超3個點到10個點再到20點，該股一路階梯式大幅上漲，截止收盤該股價大漲33.10%，領漲一眾港股，報於37.8港幣，成交額為278.61万港幣，最新總市值為25.20亿港幣。
不僅如此，拉長時間線來看，近期以來經發物業的股價也可謂“一路長虹”——10月31現在夏至，14個交易日該股已累漲超187%，且分別於10月31日、11月6日、11月15日錄得17.96%、28.29%、25.91%的漲幅。
然而，對照其前陣子的大跌走勢來看，還真是“雲泥之別”。9月20日，經發物業低開低走，盤中一度大跌17.11%。當天收盤，經發物業報收17.58港幣，跌幅9.38%。而在在9月12日，該股更是遭遇了“黑色星期四”，當天經發物業單日跌幅達了26.58%。
暴跌過後便是暴漲，經發物業這“雲霄飛車”般的走勢也不得不引人側目。
正所謂，事出反常必有妖，現如今經發物業再度暴漲，背後恐怕必有奧秘。
股價持續暴漲背後
事實上，類似於前文所描寫的“雲霄飛車”走勢其實也在經發物業上市不久後出現過。
今年7月3日，經發物業正式登陸港股市場。上市當日，經發物業一度跌破發行價7.5港幣，並於7月5日盤中觸及5.1港幣创下股价新低。但在此之後經發物業便拐頭向上，該股在接下來兩個月內以凌厲升勢接連上衝，最終在9月10日達到了30.9港幣，較發行價上漲了3.12倍，相較股價低點漲幅更超過了5倍。
一般來說，在港股市場中，這種詭異走勢背後，或於市值相對較小、總流通量有限，且籌碼高度集中等特質不無關係。
根據公開資料披露，經發物業上市前的股東架構中，經發控股擁有經發集團 88.5%的股份，其中，西安經開區管委會透過經發控股持股7.5%、透過經發集團持股67.5%，這意味著經發集團背後有較為集中的控股股東支持，這部分股權相對集中在少數主體手中。
另外，IPO時，經發物業全球發售共計1666.68百萬條腿H股，佔發行完成後全部股份的25%。目前，經發物業的總市值為25.20億港幣，其中流通市值不過6.3億港幣，故此不難看出該公司市值相對較小、總流通量有限等特質。
然而，需要注意的是，港股急漲急跌的票均類似的小流通市值居多。
據FOREXBNB了解，在尋求上市過程中，經發物業引進了3名基石投資者，即西安天博診斷技術有限公司(以下簡稱“天博診斷”)、西安盯準教育科技有限公司(以下簡稱“盯準教育)、THE REYNOLD LEMKINS GROUP (ASIA) LIMITED(以下簡稱“瑞凱集團”)，三者合計持股10.76%。
其中，天博診斷認購了經發物業439.11百萬條腿，盯準教育認購了146.37百萬條腿，而瑞凱集團則認購了132百萬條腿。需要指出的是，雖然同為基石投資者，但三家機構所持股份的解禁時間卻有所不同。其中，經發物業兩位“同鄉”的禁售期均為2025年7月2日，而瑞凱集團則要比這一時間足足提早半年時間，即明年1月3日其所持股份便將獲準解禁。屆時如果經發物業的股價仍維持在高位，那麼帳面獲利豐厚的瑞凱集團是否會先行一步退出顯然也是一大值得關注的問題。
另外，結合經發物業的最近20日十大淨買入/賣出經紀商比例來看，截至11月18日，耀才、中國銀行、富途證券為公司前三大淨買進經紀商，分別買入2178.47百萬條腿、78.48百萬條腿、25.65股。其中，富途證券作為散戶“集中地”，近期該股價強勢拉升的表現，顯然已經吸引了大批散戶跑步入場。
(數據來源：富途)
那麼，就這批因經發物業股價不斷走高跑步進場的散戶而言，這究竟是上漲機會還是誘人圈套，我們且待時間的揭曉。
業績穩健成長背後
透過經營歷史來看，成立於2000年的經發物業，作為陝西省國有物企，業務脈絡可謂遍佈中國西北部。
根據中指院的資料，以截至去年底的陝西省在管建築面積計算，經發物業在陝西省營運的物業管理服務提供者中排名第三，市佔率約為1.8%。而截至2023年底，經發物業為中國149項目提供公共物業管理服務、基礎住宅物業管理服務及基礎商業物業管理服務，總在管建築面積約為1460.7萬平方米。
近年來，地產業步入下行週期，迎來“市場底”已然是不爭的事實，而物企們普遍“增收不增利”，獲利能力大幅減弱也是擺在檯面上的事。
經發物業亦不外乎。儘管近幾年該公司營收保持成長之勢，但是經發物業的獲利能力卻不斷走弱。
具體而言，2021-2023年，公司的收入由5.94億元(人民幣，單位下同)增加至8.62億元，淨利潤由3115.5萬元增加至5101.8萬元。儘管公司的淨利潤隨著收入規模的增加而連上台階，但就盈利能力而言，公司似乎未能更進一步。數據顯示，同期，經發物業的毛利率分別為14.5%、14.3%、13.7%，逐年下滑。
今年上半年，在透過積極拓展業務、提升管理水平等措施助推下，經發物業上半年業績繼續實現了穩健的成長。期內，公司實現收入4.63億元，年成長18.57%;實現淨利潤300.3萬元，年成長22.95%，實現毛利為6965萬元，年成長25%。
與上述反差狀態相似的是，儘管業績穩健成長，但實際上經發物業成長的背後還是有不少發展隱憂縈繞。
一方面是，經發物業大部分業務集中在總部西安，外拓城市較少，經營活動有一定的局限性，一旦該地區的市場環境發生變化，如經濟下滑、房地產市場低迷、競爭對手增加等，公司的業務發展將會受到較大影響。
另一方面是，經發物業還存有明顯的“大客戶集中”，21-23年，本公司透過向西安經開區管委會提供服務所產生的收入佔比分別為33.9%、31.9%、27.1%;同期，公司透過向經發控股集團提供服務所產生的收入佔比亦分別達到了7.6%、7.4%、6.2%。有意思的是，經發控股正是經發物業的控股股東，而西安經開區管委會則為背後的實際控制人。由此可知，現階段經發物業的業務仍較為仰賴關聯方西安經開區管委會，這對於公司的長期成長力可謂是一個較大的考驗。
綜上，不難發現，雖然經發物業的營收、淨利均顯現穩健成長之勢，但在業務區域性+大客戶依賴症圍繞下，公司的長期成長力如何仍具有較大的不確定性，換言之，業績不確定性之下，經發物業的股價顯然也難以維持持續上漲之勢，投資人恐需審慎而行。
