FOREXBNB獲悉，在近期一個因假期而縮短的交易週內，房地產精選行業SPDR基金ETF(XLRE.US)輕微下滑0.61%，其中兩個交易日錄得虧損，儘管節慶氣氛為市場帶來短暫的提振。同時，富時Nareit全股票房地產投資信託指數微降0.27%，而道瓊房地產投資信託指數則以0.27%的漲幅微幅收紅。
儘管全年來看，房地產精選行業SPDR基金ETF的漲幅僅為1.43%，遠低於標普500指數的25.83%的成長，但富時Nareit和道瓊斯REIT指數仍維持了正增長態勢。儘管2024年房地產板塊表現未及大盤，但市場對2025年的展望卻流露出樂觀情緒。
2024年回顧：挑戰與機會並存
回顧2024年，房地產股在聯準會持續升息的重壓下步履維艱。儘管年內實施了降息措施，但房地產市場的復甦之路依舊坎坷。上半年，市場對於降息的預期搖擺不定，导致市场经历了一轮显著的回调。
然而，隨著下半年降息希望的重新點燃，市場逐漸找回信心，房地產精選行業SPDR基金ETF的大部分漲幅也正是在這段期間錄得。儘管如此，即将到来的美国总统大选并未为房地产行业带来显著的积极影响，該板塊幾乎未成為市場關注的焦點。
值得注意的是，儘管面臨許多挑戰，房地產精選行業SPDR基金ETF的基金流入金額截至12月26日仍達到了11.3億美元，顯示出投資人對於房地產市場的長期看好。
2025年展望：復甦之路曙光初現
展望2025年，花旗集團發布的報告是房地產投資信託基金(REITs)帶來了正面的預測。報告指出，在有利的市場環境推動下，REITs有望實現10%至15%的回報率，這項預測遠高於標普500指數的8%預期報酬率。然而，報告也提醒投資者，不同REITs之间的回報率可能存在显著差异。
Seeking Alpha的分析師布拉德·托馬斯對REITs的多個板塊給“增持”評級，包括淨租賃、購物中心、醫療保健和數據中心等，而對手機訊號塔、工業、陽光地帶辦公大樓和公寓給了“跑贏大盤”評級。
同時，Hoya Capital Real Estate的首席投資官David Auerbach則指出，房地產週期預計在2025年從“衰退”階段轉向“復甦”階段，為REITs提供更為有利的市场环境。
"過去兩年，商业和住宅建筑的支出显著下降，導致供應成長放緩。Auerbach 指出，這對REIT是有利的，因為需求正在超過供應。隨著宏觀經濟環境的調整，那些擁有靈活資本且槓桿較低的公共REIT將獲得優勢，這將使它們在競爭中超越依賴低成本債務的私募股權基金和非交易型REIT。"
然而，考慮到市場動量和潛在風險，XLRE在SA的量化評級系統中獲得了強力賣出的評級。
業界亮點與暗點
在今年的房地產市場中，醫療保健REITs表現尤為搶眼，回報率高達約22%。其中，Iron Mountain(IRM.US)作為文件儲存服務和資料中心提供商，在人工智慧股票的繁榮推動下持續上漲，成為漲幅最大的REITs1號。同時，商業房地產服務及投資公司世邦魏理仕集團(CBRE)也表現出色，今年迄今上漲約40%。
房地產管理和開發作為房地產市場的一個分支，歷來對利率變化頗為敏感。隨著市場對9月降息預期的升溫，該行業的股票自7月中旬起便显著攀升。
Seeking Alpha的分析師戴維·約翰遜對CBRE集團的評價是：“作為商業房地產服務領域的標桿，CBRE的營收和獲利均超乎預期。在我看來，公司的能力及其營運模式構成了強大的競爭優勢，足以抵禦其他競爭者對市場佔有率的侵蝕。”
約翰遜進一步指出：“最近的降息對房地產行業來說是一大利好，因為它降低了資本成本。同時，《基礎建設投資和就業法案》的透過為未來聯邦資助的計畫開闢了新的管道。除非發生戰爭等不可預見的事件，我預計CBRE的表現將超越其他產業。”
然而，並非所有REITs都迎來了豐收的年份。生命科學房地產投資信託基金Alexandria Real Estate Equities(ARE)和手機訊號塔房地產投資信託基金Crown Castle(CCI)成為跌幅最大的標普500房地產股票。
摩根大通下調了ARE的評級和FFO預測，指出生命科學領域的租賃需求疲軟。而CCI則面臨成本削減、資產優化以及高資本支出等多重挑戰。另外，Prologis(PLD.US)作為房地產精選行業SPDR基金ETF中持持股佔比最高的REITs1號，在2024年也拖累了工業REITs子行業。多家華爾街分析師對Prologis持謹慎態度，紛紛下調其評級。
在飯店及度假村REITs方面，受調整後EBITDA成長下降的影響，該板塊表現不佳。美國豪斯特酒店(HST.US)今年迄今的價值已縮水約7%。然而，投資公司Compass Point預計該指標將在2025年有所改善。
綜上所述，儘管2024年房地產市場面臨許多挑戰，但展望2025年，隨著市場環境的改善和降息預期的增強，REITs有望實現較高的回報率。然而，投資人在追求收益的同時也應保持警惕，關注不同REITs之間的差異以及潛在的市場風險。在復甦之路上，房地產市場的每一步都將充滿挑戰與機會。
