FOREXBNB获悉，近日，中指研究院发布《2024中国商业地产市场年报》。报告显示，2024年，零售商业市场呈现“先扬后抑”态势，上半年市场温和复苏，租金企稳；下半年，受三季度消费市场恢复放缓影响，部分项目为稳定出租率下调租金，尽管四季度消费市场有所恢复，但市场短期内难以快速反弹，下半年重点城市商铺租金较上半年有所下跌。展望2025，政策发力下，预计2025年消费市场将有所提振，商铺租赁需求或有所释放，但短期商铺租金或继续承压。
据报告数据，2024年，全国商办用房开发投资额为11104亿元，同比下降12.1%，降幅较2023年收窄2.2个百分点，占房地产开发投资额的比重为11.1%；新开工面积为6873万平方米，同比下降24.6%，降幅较2023年扩大4.7个百分点，占房屋新开工面积的比重为9.3%。租赁市场方面，商铺租赁需求有所释放；但更多商业街在购物中心的冲击下经营承压，空置增加，租金下行。根据中指监测，2024下半年，15个重点城市主要商业街商铺平均租金较上半年下跌0.51%，全年累计下跌0.42%。综合因素影响下，2024下半年，15个重点城市主要商圈（购物中心）商铺平均租金较上半年下跌0.31%，全年累计下跌0.06%。
宏观环境
1、2024年，消费市场保持恢复态势，社会消费品零售总额同比增长3.5%
图：2019年12月-2024年12月社会消费品零售总额单月及累计同比增速
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS（点击查看）查看更多数据：https://www.cih-index.com/
消费市场保持恢复态势，四季度一系列促消费政策措施逐步起效，社零总额增速加快。2024年，我国实现社会消费品零售总额48.8万亿元，同比增长3.5%，其中四季度同比增长3.8%，增速较二季度和三季度分别加快1.2个百分点、1.1个百分点。
图：2019年12月-2024年12月商品零售及餐饮收入累计同比增速
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS（点击查看）查看更多数据：https://www.cih-index.com/
分消费类型来看，商品零售同比增长3.2%，体育娱乐用品类、通讯器材类等升级类商品零售额增长较快。与此同时，居民消费需求发生转变，更注重服务消费，2024年餐饮收入同比增长5.3%，服务零售额同比增长6.2%，较同期商品零售增速高3.0个百分点。
2、2024年经济实现5%的增长目标，2025年强调实施更加积极有为的宏观政策，全方位扩大内需
2024年，我国经济整体保持平稳运行，全年GDP实际增速实现5%增长目标，四个季度同比分别增长5.3%、4.7%、4.6%、5.4%。9月底，中央推出一揽子增量政策，有力地提振了市场信心。四季度以来，经济运行出现积极变化，制造业PMI重回荣枯线以上，消费、进出口等主要经济指标明显回升。本轮政策调整初步扭转了短期经济下行的趋势，为2025年我国经济发展奠定了有利基础。
图：2017年以来中国GDP单季度同比增速
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS（点击查看）查看更多数据：https://www.cih-index.com/
2024年12月，中央经济工作会议将“扩大内需”列为2025年经济工作首要任务，提出“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”。整体而言，2025年稳增长仍需逆周期政策进一步发力，全方位扩大国内需求，防范化解外部冲击，着力提振国内消费与投资。短期房地产投资仍面临下行压力，受居民收入预期尚未扭转，房价下行引发“负财富效应”等因素影响，消费需求仍待提振，除消费品以旧换新等政策外，2025年消费恢复仍需改善居民对未来就业收入的预期和信心。
增量市场
1、商办用房投资开工：2024年商办用房开发投资额下降12.1%，新开工面积下降24.6%
图：2020-2024年办公楼及商业营业用房开发投资额月度累计同比变化
图：2020-2024年办公楼及商业营业用房新开工面积月度累计同比变化
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）查看更多数据：https://www.cih-index.com/
办公楼：2024年，全国办公楼开发投资额为4160亿元，同比下降9.0%；新开工面积为1893万平方米，同比下降27.7%。 商业营业用房：2024年，全国商业营业用房开发投资额为6944亿元，同比下降13.9%；新开工面积为4980万平方米，同比下降23.3%。
图：2020-2024年全国办公楼及商业营业用房销售面积月度累计同比变化
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）查看更多数据：https://www.cih-index.com/
2024年，全国商办用房销售面积为8389万平方米，同比下降7.6%，降幅较2023年收窄3.5个百分点，占商品房销售面积的比重由2023年的8.1%增至8.6%。
办公楼：2024年，全国办公楼销售面积为2403万平方米，同比下降11.5%；12月，办公楼销售面积为322万平方米，同比下降25.7%。
商业营业用房：2024年，全国商业营业用房销售面积为5986万平方米，同比下降5.9%；12月，商业营业用房销售面积为782万平方米，同比下降9.7%。
注：本部分商办用房指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。
2、商办用地：2024年300城商办用地供需规模总体保持平稳，但仍处近10年低位，拿地企业中央国企占比较大
图：2015-2024年300城商办用地推出及成交规划建筑面积及同比
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）查看更多数据：https://www.cih-index.com/
根据中指数据，2024年300城商办用地共推出1.79亿平方米，同比微幅下降0.8%，成交1.6亿平方米，同比小幅增长4.4%；土地供需规模均处近10年低位，拿地企业中央国企占比较大。
图：2020-2024年各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）查看更多数据：https://www.cih-index.com/
分城市等级来看，根据中指数据，2024年一线城市商办用地推出面积为538万平方米，同比小幅增长6.5%，成交面积为502万平方米，同比基本持平；二线城市推出及成交面积分别为5783万平方米、5354万平方米，同比分别小幅下降3.2%，小幅增长5.0%；三四线城市推出面积为11587万平方米，同比基本持平，成交面积为10144万平方米，同比小幅增长4.3%。
注：如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积，所有土地数据来自公开招拍挂市场。
3、新开业集中式商业：开业节奏放缓，企业布局向核心城市集中，开业项目中一二线城市占比较上年有所提高
图：2024年新开业集中式商业数量在5个以上的城市
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）查看更多数据：https://www.cih-index.com/
根据中指监测，2024年全国共新开业3万方以上集中式商业370个，总建筑面积近3300万平方米，与2023年相比开业节奏有所放缓。鉴于当前商业地产市场仍有待恢复，企业投资布局更加聚焦于经济发达、消费市场活力强、消费需求旺盛的高能级城市。分城市等级来看，一二线城市新开业项目数量占比约61%，较2023年有所提高。
存量市场
1、商业存量：五大核心城市群高能级城市商业市场发达，存量规模占全国六成
根据中指数据，截至2024年末，全国3万方以上已开业集中式商业总数超6600个，总建筑面积约5.8亿平方米；五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游城市群）占比约60%，其中长三角、珠三角等东南沿海城市群内的一二线城市及部分三线城市均有较多项目，其他城市群仅部分核心城市商业发达。
图：一二线城市城镇人口与城镇人均集中式商业面积对比
注：人口数据口径：深圳为2023年常住人口，哈尔滨、太原为2022年城镇常住人口，其他城市为2023年城镇常住人口。数据来源：各城市统计局，中指数据CREIS（点击查看）查看更多数据：https://www.cih-index.com/
以2023年末城镇常住人口计算，截至2024年末，我国城镇人均集中式商业面积约0.6平方米，整体增量开发空间已较小。一线城市存量规模已较大，人均集中式商业面积约1.1平方米，未来存量项目的竞争将更加激烈；二线城市城镇人均集中式商业面积约0.9平方米，接近一线城市水平，部分城市存在商业项目过剩的风险；三四线城市当前城镇人均集中式商业面积仍较小，约为0.4平方米，但多数三四线城市人口基数小、消费能力不足，企业经营面临挑战。
2、租赁市场：商铺及写字楼租赁市场整体仍偏弱，租金均下跌
（1）商铺租赁：2024下半年，商业街商铺租金环比下跌0.51%，商圈（购物中心）租金环比下跌0.31%
图：2018-2024年全国重点城市主要商业街、重点商圈(购物中心)平均租金及环比变化
数据来源：中国房地产指数系统
商业街：2024年，服务消费保持较快增长，旅游市场升温，带动部分城市知名商业街、文旅街区客流量增长，店铺持续迭代，商铺租赁需求有所释放；但更多商业街在购物中心的冲击下经营承压，空置增加，租金下行。根据中指监测，2024下半年，15个重点城市主要商业街商铺平均租金较上半年下跌0.51%，全年累计下跌0.42%。
购物中心：2024年，消费市场总体呈恢复态势，但国内有效需求仍显不足，为稳定项目出租率，部分运营商主动下调项目租金报价；同时，存量项目积极调改，引进更多餐饮、娱乐等体验式业态，也导致项目租金水平下滑。综合因素影响下，2024下半年，15个重点城市主要商圈（购物中心）商铺平均租金较上半年下跌0.31%，全年累计下跌0.06%。
（2）写字楼租赁：2024年四季度重点城市主要商圈写字楼租金环比下跌0.61%，全年累计下跌1.85%
图：2019-2024年全国重点城市主要商圈写字楼平均租金及环比变化
数据来源：中国房地产指数系统
2024年，写字楼市场整体仍承压，尽管部分城市净吸纳量超过2023年，但总体较疫情前仍有差距。此外，相比新增供应量，近两年办公楼租赁需求较为疲软，部分城市市场供大于求态势加剧，写字楼租金亦呈下跌态势。2024年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.62元/平方米/天，环比下跌0.61%，跌幅较三季度扩大0.13个百分点，全年累计下跌1.85%，累计跌幅较2023年扩大1个百分点。
图：2023年四季度-2024年四季度重点城市甲级写字楼空置率
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）查看更多数据：https://www.cih-index.com/
根据中指数据，2024年四季度，一线城市甲级写字楼空置率相对较低，其中广州最低，为10.9%；二线代表城市中，杭州、苏州甲级写字楼空置率分别为11.7%、15.8%，市场供求相对平衡，重庆、天津、青岛、武汉、长沙等城市甲级写字楼空置率相对较高，空置压力相对较大。
图：2024年前三季度重点城市租赁案例租户行业占比
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）查看更多数据：https://www.cih-index.com/
2024年前三季度，中指共监测到重点城市租赁案例198笔，其中TMT、金融、商务服务业企业合计占比超五成，承租需求相对较多。具体来看，TMT行业监测到46宗案例，占比约23%；金融业监测到39宗案例、商务服务业监测到24宗案例，占比分别为20%、12%；医疗健康/生物医药、教育、批零住餐三大类行业监测案例在10-20宗之间，占比在6%-10%之间；其他行业监测案例共计47宗，合计占比24%。与2023年同期相比，TMT、医疗健康/生物医药、教育企业租赁案例占比有所提升，商务服务业、建筑和房地产业企业租赁案例占比有所下降。
3、大宗交易：2024年中指数据监测到大宗交易260宗，市场仍保持一定活跃度，但单笔交易金额有所回落
交易宗数：2024年，中指共监测到大宗交易260宗，较上年多96宗；涉及一线城市的交易为137宗，占比50.2%，其中上海、北京依旧是交易最为活跃的城市；涉及二线城市的交易宗数为70宗，占比25.6%，其中成都、杭州、宁波、苏州交易宗数相对较多；涉及三四线城市的交易宗数为66宗，占比24.2%，发生交易的城市包括泉州、江门、镇江、日照等40余个城市。
交易金额：2024年，以披露金额的交易计算，中指共监测到已成交大宗交易1338亿元，单笔交易平均金额为5.8亿元，较上年下降两成。其中一线城市交易金额为856亿元，上海交易金额超500亿元，北京超200亿元；二线城市交易金额为296亿元，成都、沈阳、苏州、杭州、三亚、重庆交易金额相对较大，均在20亿元以上；三四线城市交易金额为136亿元，泉州、江门交易金额在10亿元以上。
注：本报告所统计大宗交易，不含交易金额在1亿元以内的交易，资产类型不含地块、住宅，不含关联交易等非市场化行为产生的交易；部分资产包类交易，其内含资产分布在不同城市，故在按城市统计交易笔数时存在重复计算。
表：2024年重点城市大宗交易案例（部分）
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）查看更多数据：https://www.cih-index.com/
图：2024年重点城市大宗交易金额占比（按物业类型分）
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）查看更多数据：https://www.cih-index.com/
资产类型：商业及办公资产依旧受投资者青睐。从交易宗数来看，以商业地产（办公楼、商业、综合体、酒店）为标的的交易共171宗，占比66%，其中商业、办公楼交易宗数在60宗以上。以披露金额的交易计算，办公楼交易金额相对较高，为419亿元，商业、综合体、酒店交易金额均在100亿元以上，合计占比67%。
买家特征：内资买家仍主导市场，机构投资人交易金额较大。2024年，以披露买家的交易计算，内资企业买家交易宗数占比约89%，其中机构投资人（险资、信托基金等）、地方国资/国企、内资房地产企业（含开发商、商管公司、住房租赁企业等）收并购行为相对活跃，交易宗数合计占比近六成；以全部交易计算，买家为机构投资人的交易金额占比近四成。
4、企业融资：CMBS/CMBN发行量下降，消费基础设施公募REITs、经营性物业贷拓宽企业融资渠道
（1）2024年，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs等产品约1065亿元，同比下降15.1%图：2024年CMBS/CMBN和类REITs发行量占比（按底层资产细分）
数据来源：CNABS、中指研究院综合整理
2024年，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN和类REITs等产品发行单量共83支，较上年减少6支；产品发行金额共计1065亿元，同比下降15.1%。分产品类型来看，CMBS/CMBN发行规模为642亿元，同比下降33%；类REITs、持有型不动产ABS发行规模为423亿元，同比增长42.8%。
以商业地产（办公物业、消费基础设施、综合体、酒店、混合类）为底层资产的产品发行金额为949亿元，占比89%；其中底层资产为办公物业、消费基础设施的产品发行量各占27%，较2023年分别下降14个百分点、提高6个百分点；底层资产为综合体、酒店、混合类的产品发行量占比合计约35%，较2023年提高约3个百分点；底层资产为产业园、租赁住房、物流仓储及其他物业类型的产品发行金额均在50亿元以内，合计占比11%。
整体来看，商业地产项目依托于企业的良好运营可以产生稳定的现金流，发行以商业地产项目为底层资产的资产证券化产品成为企业融资的重要途径之一。但在房地产市场整体仍处调整期的情况下，CMBS/CMBN产品的认购意愿较低，发行量下滑；此外，部分头部商业地产企业选择合理利用经营性物业贷款作为融资渠道的有效补充，或为导致CMBS/CMBN发行量下降的另一因素。
（2）2024年共有7支消费基础设施公募REITs上市，拓宽企业融资渠道2024年，政策推动下，基础设施公募REITs市场进入常态化发行阶段，增量扩容提速，市场流动性有望提升。截至2024年12月，我国共有已上市公募REITs 58支，总发行规模超1600亿元。按年来看，2021-2023年分别上市11支、13支、5支产品；2024年上市29支产品，其中7支为消费基础设施REITs，产品发行速度显著提升。
分资产类型来看，桥梁公路发行规模最大，约688亿元，其次为产业园区，发行规模约271亿元，能源基础设施、消费基础设施发行规模均在200亿元左右，仓储物流发行规模约176亿元，保租房和生态环保类基础设施发行规模均在100亿元以内。
表：部分消费基础设施公募REITs核心财务指标数据及底层资产出租率
数据来源：基金公告、中指研究院综合整理
一季度发行的三支产品业绩表现均相对稳定。收入方面，三季度嘉实物美消费REIT和华夏金茂商业REIT收入较二季度有小幅下降，华夏华润商业REIT收入环比增长较多；净利润和可供分配金额方面，三只产品均有所增长。
已发布三季报的五支消费REITs产品底层资产运营平稳，出租率保持较高水平。根据各产品三季报数据，2024年9月末，五支消费REITs产品的底层资产出租率均在90%以上。其中华夏金茂商业REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT底层资产项目出租率均在98%以上，基本处于满租状态。嘉实物美消费REIT四个项目整体出租率为96.7%，较二季度下降1.4个百分点；华安百联消费REIT底层资产出租率为93.1%，为五只产品中最低。
从融资渠道来看，目前CMBS/CMBN、类REITs等不动产金融产品发展已较为成熟，经营性物业贷亦成为企业融资的有效补充，但从长远发展的角度考虑，发行公募REITs可倒逼企业回归经营本质，提高运营质量，符合企业长期利益。
（3）经营性物业贷有效补充企业融资渠道，部分企业经营性物业贷置换增额已超百亿2024年1月24日，中国人民银行办公厅、国家金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，《通知》提到“2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。”9月24日，央行及金融监管总局再发文，将相关政策适用期限延长至2026年底。头部商业地产企业持有较多优质商办资产，合理利用经营性物业贷款可有效缓解企业债务压力、增加企业流动性，是对融资渠道的有效补充。
例如，2024上半年，龙湖集团经营性物业贷款净增219亿元，其中存量项目增额达140亿元。此外，龙湖集团还用经营性物业贷提前兑付2笔CMBS，共计72亿。公司管理层在2024年中期业绩发布会上表示，经营性物业贷款融资力度的加大，让龙湖集团以更优的成本，进一步拉长平均合同借贷年期。中债增信债券方面，25年到期35亿，26年到期23亿，均计划用经营性物业贷替换。
市场展望
1、零售商业：政策继续发力提振消费，有助于商铺租赁需求释放
2024年，零售商业市场呈现“先扬后抑”态势，上半年市场温和复苏，租金企稳；下半年，受三季度消费市场恢复放缓影响，部分项目为稳定出租率下调租金，尽管四季度消费市场有所恢复，但市场短期内难以快速反弹，下半年重点城市商铺租金较上半年有所下跌。居民消费需求发生转变，呈现出偏好高性价比产品、注重精神满足、对文体娱乐消费及“以旧换新”类消费品需求增长的特征。在此背景下，奥特莱斯、非标商业等商业业态存在发展机会。
展望2025，2024年12月，中央经济工作会议将“扩大内需”列为2025年经济工作首要任务，提出了“实施提振消费专项行动，推动中低收入群体增收减负，提升消费能力、意愿和层级。”“加力扩围实施‘两新’政策，创新多元化消费场景，扩大服务消费，促进文化旅游业发展。积极发展首发经济、冰雪经济、银发经济”等多方面工作任务。
政策发力下，预计2025年消费市场将有所提振，商铺租赁需求或有所释放，但短期商铺租金或继续承压。商业运营企业需在消费内容和服务方面继续发力，保障项目稳定经营。消费内容方面，商业运营企业可重点关注智能家居、文娱旅游、体育赛事、国货“潮品”等新型消费，适时吸纳优质品牌，调整业态配比，更新消费场景，以吸引消费者；服务方面，商业运营企业可通过丰富会员权益、举办营销活动等方式吸引消费者，与商户共同制定经营策略，以稳定营业额，进而稳定出租率。
2、写字楼：市场继续处于底部盘整期，需求或延续温和复苏态势
2024年，宏观经济整体运行保持平稳，但国内有效需求仍显不足，部分租户企业经营依旧承压，重点城市写字楼市场仍处筑底阶段。各地业主“以价换量”稳定项目出租率的现象较为明显，办公楼租赁需求仍较为疲软，重点城市写字楼租金延续下跌态势。
展望2025，写字楼市场或延续2024年偏弱状态，继续处于底部盘整期，需求或一定程度温和复苏，但短期内租金或继续承压。对业主方来说，稳定出租率是2025年的首要任务，因此写字楼运营企业应重视产业生态打造和服务体系升级，保持基石租户稳定性，进而吸引产业链上下游企业入驻，维持项目良性运行。
