FOREXBNB獲悉，12月27日，上交所發布《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第1號——審核關注事項（試行）（2024年修訂）》的通知。通知明確了基礎設施REITs各大類資產核查及資訊揭露的共通性要求，特殊規定對產業園區、收費公路、租賃住房、倉儲物流及消費基礎設施各大類資產作了差異化的核查及資訊揭露要求。
原文如下：
上海證券交易所公開募集基礎設施證券
投資基金（REITs）規則適用指引第1號——審核關注事項（試行）（2024年修訂）
第一章 總 則
第一條 為了規範公開募集基礎設施證券投資基金（以下簡稱基礎建設基金）上市申請及基礎設施資產支持證券掛牌條件確認業務，提高申請文件資訊揭露品質，保護投資者合法權益，根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（以下簡稱《基礎設施基金指引》）、《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》（以下簡稱《資產證券化業務管理規定》）和《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）業務辦法（試行）》等規定，制定本指引。
第二條 基金管理人向上海證券交易所（以下簡稱本所）申請基礎設施基金上市的審核、資產支持證券管理人向本所申請基礎設施資產支持證券掛牌條件的確認事宜，適用本指引。
基礎建設類型屬於產業園區、倉儲物流、收費公路、租賃住房、消費基礎建設等的，亦應符合本指引附件中相關大類資產指引的規定。本指引未作規定的，適用中國證券監督管理委員會（以下簡稱中國證監會）和本所的其他規定。
本指引所稱基礎建設基金、基礎設施資產支持證券是指符合《基礎設施基金指引》規定的基金和資產支持證券。
本指引所稱基礎建設項目應符合國家重大戰略、發展規劃、產業政策、投資管理法規等相關要求，並符合證照監會相關規定。
除特別規定外，本指引所稱管理人指基金管理人及資產支持證券管理人。
第三條 管理人、財務顧問（如有）、會計師事務所、律師事務所、資產評估機構等專業機構應勤勉盡責，嚴格遵守法律、行政法規、部門規章和規範性文件（以下統稱法律法規）以及
執業規範，依規定和約定履行義務，確保所發出的文件和專業意見真實、準確、完整，不得存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏。
招募說明書等資訊揭露文件應真實、準確、完整，簡潔清晰，通俗易懂，具有可讀性和可理解性。本指引的規定是對申請文件資訊揭露以及核查的基本要求，本指引未作規定，但對投資者作出價值判斷和投資決策所需的信息，均應揭露。
第四條 基金管理人、基金託管人等資訊揭露義務人擬揭露的資訊依法認定為國家機密等，及時揭露或履行相關義務可能導致違反法律法規、危害國家安全、損害資訊揭露義務人或相關方合法權益的，可以免於依本所有關規定揭露或履行相關義務。
資訊揭露義務人擬揭露的資訊存在不確定性、屬於商業機密等，及時揭露或履行相關義務可能導致違反法律法規、引致不正當競爭、損害資訊揭露義務人或相關方合法權益的，可暫緩或免於依本所有關規定揭露或履行相關義務。
第五條 本所對基礎建設基金上市及基礎設施資產支持證券掛牌所發出的意見，不顯示本所對基礎建設基金的投資風險或收益等作出判斷或保證。投資人應自主判斷基礎建設基金投資價值，自主做出投資決策，自行承擔投資風險。
第二章 業務參與人
第六條 擬任基金管理人、基金託管人應符合《中華人民共和國證券投資基金法》、中國證監會《公開募集證券投資基金運作管理辦法》和《基礎設施基金指引》規定的條件和要求。擬任資產支持證券管理人、资产支持证券托管人应当符合中國證監會《資產證券化業務管理規定》以及本所资产证券化相关业务规则規定的條件和要求。
擬任基金管理人與資產支持證券管理人應具有實際控制關係或受同一控制人控制。擬任基金保管人與資產支持證券保管人應為同一主體。
第七條 原始權益人應符合下列條件：
（一）依法設立且存續；
（二）享有基礎設施項目完全所有權或經營權利，不存在重大權屬糾紛或爭議；
（三）主要原始權益人信用穩健，控制權穩定，內部控制制度健全，具備持續經營能力，最近三年（未滿三年的自成立之日起，下同）不存在重大違規違規紀錄；
（四）最近三年不存在因嚴重違法失信行為被有權部門認定為失信被執行人、失信生產經營單位或其他失信單位，被暫停或限制融資的情形；
（五）證期會及本所規定的其他條件。
主要原始權益人及其控股股東、實際控制人應承諾，提供的文件資料有隱瞞重要事實或編造重大虛假內容等重大違規行為的，將購回全部基金份額或基礎建設項目權益。
原始權益人向基礎設施基金轉讓專案公司股權，應符合地方政府性債務管理的規定，不得新增地方政府隱性債務。
第八條 基金管理人委託外部管理機構營運管理基礎設施項目的，外部管理機構應符合《基礎設施基金指引》的規定以及下列條件：
（一）具備持續經營能力；
（二）最近三年不存在重大違法違規紀錄；
（三）最近一年不存在因嚴重違法失信行為被有權部門認定為失信被執行人、失信生產經營單位或其他失信單位的情形；
（四）證期會及本所規定的其他條件。
第九條 基金管理人聘請的專業機構，應當符合《基礎設施基金指引》規定的條件和要求。
資產支持證券管理人可以與基金管理人聘請相同的專業機構。管理人聘請專業機構應遵循最少必需原則，精簡產品結構，降低營運成本，提高營運效率。
第十條 原始權益人透過轉讓基礎設施項目回收的資金，其用途應符合國家產業政策。
基金管理人應揭露原始權益人對回收資金用途的承諾、回收資金管理制度（如有），以及回收資金擬投項目的興建主體、總投資金額、投資缺口、建設內容和建設進展等。
原始權益人控股股東或其關聯方的業務範圍涉及商品住宅和商業地產開發的，原始權益人應在資產、業務、財務、人员和机构等方面与商品住宅和商业地产开发業務有效隔离，保持相對獨立。原始權益人及管理人應採取有效措施，切實防範回收資金流入商品住宅或商業房地產開發領域。前述商業不動產開發領域不包括消費基礎設施、租賃住房等中國證監會認為可以發行基礎設施基金的行業範圍。
第十一條 管理人應揭露業務參與機構之間及其與原始權益人之間是否存在關聯關係或潛在利益衝突。存在潛在利益衝突的，管理人應設定有效的風險緩釋措施。
第三章 基礎設施項目一般規定
第一節 專案准入要求
第十二條 基礎設施項目應符合下列條件：
（一）權屬清晰，資產完整，資產範圍明確，原則上應包括與基礎設施項目運作有關的主要土地、房屋、機器設備、特許經營權、經營收益權等資產的所有權或使用權；
（二）基礎設施項目所涉及的相關法律法規、特許經營權或經營收益權協議、不動產權證書、融資合約、土地使用權出讓等有償使用合約、土地使用權劃撥核准文件等，不得存在對基礎建設項目土地使用權、資產、專案公司股權、特許經營權、經營收益權的轉讓限制，但主管機關或相關權利方明確同意轉讓的除外；
（三）不存在抵押、質押等擔保負擔或其他權利限制（以下簡稱權利負擔），基礎設施基金成立後能夠解除的除外；
（四）基礎建設項目已通過竣工驗收，工程建設品質和安全標準符合相關要求，已依規定辦理相關手續；
（五）基礎建設項目的土地實際用途原則上應與其規劃用途、權證所載用途相符。存在差異的，管理人和律师应当披露存在差異的原因以及相关法规政策依据（如有），管理人應充分揭露風險，並設定風險緩釋措施；
（六）基礎建設項目經營涉及特定資格的，相關經營資格應合法、有效。經營資格在基礎建設基金存續期間有展期安排的，管理人應揭露具體安排，充分揭露風險，並設定風險緩釋措施；
（七）證期會及本所規定的其他條件。
第十三條 首次申報基礎建設基金上市的，基礎設施項目評估價值原則上不低於10億元（租賃住房基礎設施項目和養老設施項目不低於8億元）。
已上市基礎設施基金申請新購入基礎建設項目的，不受前款限制。
第十四條 基礎建設項目為特許經營權、經營收益權類的，基金存續期內部報酬率（IRR）原則上不低於5%；基礎建設項目為非特許經營權、經營收益權類的，预计未来三年每年净现金流分派率原則上不低於3.8%。
第十五條 基礎設施項目運作應符合下列條件：
（一）具備成熟穩定的營運模式；
（二）能夠獨立營運，不依賴原始權益人及其關聯方；
（三）原則上持續營運三年以上，投資回報良好；
（四）最近三年平均淨利或經營性淨現金流為正；
（五）主要依托租賃收入的，
最近三年出租率較高，租金收繳情況良好，主要承租人資信狀況良好、租約穩定；主要依託收費收入的，最近三年產能利用率、使用率較高，或使用需求充足穩定；
（六）證期會及本所規定的其他條件。
第十六條 基礎設施項目現金流量應符合下列條件：
（一）基於真實、合法的經營活動產生，形成現金流的法律協議或文件（如有）合法、有效，價格或收費標準符合相關法令規定（如有）；
（二）符合市場化原則，原則上不依賴第三方補貼等非經常性收入；
（三）具有獨立性、持續性和穩定性；
（四）來源合理分散，直接或穿透後來源自於多個現金流提供方；因商業模式或經營業態等原因，現金流提供者較少或現金流量來源較集中的，管理人應說明原因及合理性，充分揭露風險，並設定風險緩釋措施；
（五）證期會及本所規定的其他條件。
第十七條 專案公司應符合下列條件：
（一）依法設立且存續；
（二）財務會計制度與財務管理制度規範；
（三）合法且完全持有基礎設施項目資產的所有權或經營權利；
（四）證期會及本所規定的其他條件。
第十八條 基礎設施資產支持證券的基礎資產應符合下列條件：
（一）資產範圍與權利內容界定清晰，具有法律法規依據，附屬擔保權益及其他權利（以下簡稱附屬權益，如有）的具體內容應明確；
（二）基礎資產及相關資產（如有）的權屬應清晰明確，原始權益人應合法擁有基礎資產，基礎資產涉及的法律協議或文件應真實、合法、有效。基礎資產從第三方受讓所得的，原始權益人應已支付轉讓對價或明確轉讓對價支付安排，且轉讓對價公允，涉及的登記、核准、備案等手續已完成；
（三）不得附帶權利負擔，專案計劃成立後使用募集資金償還債務等，能夠解除相關限制的除外；
（四）不存在法定或約定的限制被轉讓、抵押、質押的情形，但透過相關安排能夠解除上述限制的除外；
（五）證期會及本所規定的其他條件。
第十九條 基礎設施資產支持證券基礎資產的轉讓應符合下列條件：
（一）依照法律法規的規定完成轉讓涉及的審批、核准、備案、報名等手續；
（二）原始權益人關於基礎資產權益轉移的意思表示真實，基礎資產轉讓的相關協議應合法、有效；
（三）基礎資產附屬權益一併轉讓（如有）；
（四）涉及債權轉讓的，應依法依規履行債權轉讓通知程序，通知債務人、附屬權益義務人（如有）；
（五）結合基礎設施基金詢價、定價情況合理決定基礎資產轉讓對價，確保轉讓對價公允；
（六）證期會及本所規定的其他條件。
第二十條 實現基礎設施項目資產功能所必需的、不可分割的相關附屬設施、配套設施原則上應納入資產範圍。
因客觀原因，未將相關附屬設施、配套設施納入資產範圍的，相關安排應對基礎設施項目運作穩定性、現金流和估值不存在重大影響。管理人應揭露未納入資產範圍的原因及後續相關安排，充分揭露風險，並設定風險緩釋措施。
第二十一條 存在專案公司與其他方共用資產情形的，共用資產情形應不影響基礎建設項目的穩定運營，共用資產權利人、其他方與專案公司的權責劃分應清晰。
管理人應揭露資產共用狀況及共用原因、基礎建設基金存續期間的營運管理安排等，審慎評估資產共用情形對專案穩定性、現金流和估值的影響，充分揭露風險，並設定風險緩釋措施。
共用資產不納入資產範圍的，管理人應揭露原因及對基礎設施項目穩定營運的影響，充分揭露風險，並設定風險緩釋措施。
第二節 專案經營與財務狀況
第二十二條 管理人應揭露下列基礎設施項目所屬產業狀況及競爭狀況：
（一）所屬產業的市場環境、供需狀況、歷史發展狀況和未來變化趨勢情況，以及對產業發展前景的有利與不利因素；
（二）所屬行業的週期性、區域性或季節性特徵（如有）；
（三）所屬產業特有的經營模式，結合基礎設施項目採用的主要商業模式、獲利模式等，對照可比項目判斷基礎建設項目主要經營風險。
第二十三條 管理人原則上應揭露基礎建設項目最近三年及一期的財務報告及審計報告。
因客觀原因確無法提供的，應充分說明理由，並揭露最近一年及一期的財務報告及審計報告；最近一年及一期的財務報告和審計報告無法提供的，應提供基於過往營運經驗及合理假設編製的最近一年及一期經審計的備考財務報表。
第二十四條 管理人應揭露報告期間內基礎設施項目的經營狀況，包括各類業務收入及其佔比、各類成本支出及其佔比、相關稅金和費用、營運淨收益等狀況。收入、成本支出波動較大的，管理人應說明波動原因和合理性，並充分揭示風險。
基礎設施項目主要依託租賃收入的，管理人應依本指引第二十五條至第三十一條相關規定進行
資訊揭露及核查；基礎建設項目主要依託收費收入的，管理人应当按照本指引第三十二条和第三十三条相关规定进行資訊揭露及核查。
第二十五條 管理人應揭露基礎設施項目的租戶情況，包括租戶數量、租戶產業分佈與集中度、關聯方租戶、租賃合約期限以及到期時間分佈、加權平均剩餘租期、免租期協定（如有）、平均免租期時長（如有）、享受補貼情況等。
基礎設施項目存在政府類租戶的，管理人應揭露其租金價格、支付安排等方面與其他租戶的差異情況，並對其是否符合市場化原則進行核查。管理人應結合相關情況對專案營運穩定性進行分析，並發表明確意見。
租戶產業集中度較高的，管理人應揭露集中度較高的產業發展情形，
並充分揭示風險。
租賃合約到期時間分佈集中度較高的或租賃合約期限較短的，管理人應揭露保障項目穩定運作的措施，並充分揭示風險。
第二十六條 基礎建設項目有整租安排的，管理人應參照重要現金流量提供方揭露整租方有關情況以及整租安排商業合理性、租金定價公允性，充分揭露風險，並設定風險緩釋措施。
對於項目整租後分租的，管理人應穿透揭露項目分租後承租人情況，充分揭露風險，並設定風險緩釋措施。
第二十七條 管理人應為基礎設施基金存續期間基礎設施項目是否有重要租戶換租、集中換租風險進行核查，充分揭露風險，並設定風險緩釋措施。
管理人應揭露基礎設施項目已明確的租約調整計劃，包括調整範圍、調整時間以及對專案收入的影響等，並充分揭示風險。
第二十八條 管理人應揭露報告期間內基礎設施項目出租率狀況，包括年末/期末出租率、年度加權平均出租率、續租率（如有）、本項目以及同區域可比項目退租後去化時間（如有）等。如前述指標較難以取得，採用其他指標進行揭露的，應揭露相關指標計算方式。
年末/期末出租率和年度加權平均出租率有較大差異的，管理人應揭露具體原因。
第二十九條 管理人應揭露基礎設施項目報告期間各期年末及期末合約租金單價、有效租金單價、最近一期新簽約實際租金單價（如有）、與可比較專案租金水準比較情況、租金成長率、租金收繳率、租金支付結算方式等。披露其他指標的，應揭露相關計算方式。
報告期間內租金水平、租金成長率、租金收繳率明顯變動的，管理人應說明原因，並對其變化的合理性以及可持續性發表明確意見。
第三十條 管理人和律師應對盡職調查基準日租賃合約是否有特殊條款進行核查，包括租賃期限限制、轉租限制、優先購買安排、提前退租、租金優惠減免等。存在特殊條款的，管理人應揭露相關條款對專案營運以及處置所產生的影響，充分揭露風險，並設定風險緩釋措施。依據當地產業政策規定設定限制性條款的，管理人應揭露相應政策規定具體內容。
第三十一條 基礎設施項目涉及的租賃合約應符合相關登記備案的管理規定。未依規定辦理登記備案的，管理人應說明原因，充分揭露風險，並設定風險緩釋措施。
第三十二條 管理人應揭露基礎設施項目收費權或經營權取得依據、收費標準、經營期限的法律法規規定或合約約定。
第三十三條 管理人應揭露報告期間內基礎設施項目收費減免或優惠情況，包括減免或優惠政策情況、政策延續性、減免或優惠金額佔收入的比重，並說明減免或優惠安排對歷史現金流的影響。
預計基礎建設項目在基礎建設基金存續期間存在收費減免或優惠情形的，管理人應充分揭露風險，並設定風險緩釋措施。
第三十四條 基礎設施項目存在重要現金流提供者的，重要現金流提供者應當資信狀況良好，經營以及財務狀況穩健。
管理人應揭露重要現金流量提供方的基本狀況，主要業務狀況，經營狀況，公司主體評級狀況（如有），與原始權益人的關聯關係及過往業務合作狀況，歷史租金支付狀況（如有），以及最近三年是否有因嚴重違法失信行為被有權部門認定為失信被執行人、重大稅務違法案件當事人或涉及金融嚴重失信人等情形。
管理人應揭露重要現金流量提供方的現金流量佔比，租賃面積佔比（如有），相關協議期限，續約安排（如有），租金收繳率（如有），客製化服務等情況，
結合重要現金流提供者的可替代性等情況，說明基礎設施項目營運的穩定性，充分揭露風險，並設定風險緩釋措施。
基礎設施項目存在單一產業的現金流量提供方現金流佔比或租賃面積佔比（如有）超過50%的，管理人應揭露該行業的發展情況，充分揭露風險，並設定風險緩釋措施。
第三十五條 管理人應揭露報告期間內基礎設施項目的主要成本構成，包括人工成本、營運管理成本、維修改造成本、資本性支出（如有）、銷售成本（如有）、折舊攤提、利息支出（如有）、養護成本（如有）、相關稅金和費用等，以及各類成本佔營業收入的比重和變動狀況。
第三十六條 基礎建設項目收入來源包含政府補貼的，該政府補貼應屬於依據政策文件提供的行業性、區域性的補貼，不屬於針對特定項目的專門補貼。
管理人應揭露補貼政策依據、補助形式、補貼標準、補貼年限、補貼金額以及佔營業收入比例、補貼資金歷史到帳情況以及永續性、穩定性等狀況，充分揭露風險，並設定風險緩釋措施。
基礎設施項目租戶租金涉及政府補貼的，管理人也應揭露享有政府補貼租戶的租金價格、租約期限、租賃面積及其佔比、租金收入及其佔比、租約的穩定性、續租率、補貼與租金支付的對應關係（如有）、租戶的持續經營情況等，並充分揭示風險。
第三十七條 管理人應揭露基礎設施項目目前營運所適用的稅務政策，以及相關稅收優惠政策情況（如有）。未來稅收政策變動可能導致基礎設施項目現金流量出現較大波動的，管理人應充分揭露風險。
第三十八條 管理人應揭露基礎設施項目的投保情況，包括投保險種、投保金額、投保期限等。基礎建設基金存續期間，投保金額原则上应当覆盖基础设施项目评估价值。
第三十九條 管理人應揭露主要原始權益人及其控股股東、實際控制人持有的其他同類資產狀況，對基礎設施項目和其他同類資產的區域分佈、獲利能力等情況進行比較，說明以本項目為基礎設施基金資產的主要考慮。
管理人應揭露同區域主要原始權益人以及其他主體運作或正在建造的同類基礎設施項目狀況，包括主要營運主體、項目主要經營狀況等，並說明同類項目與本基礎建設項目的競爭關係，以及擬採取的減少利益衝突的充分、適當的措施，並充分揭示風險。
第四十條 管理人應揭露報告期間內基礎設施項目關聯交易狀況，包括定價依據是否充分、定價是否公允、與市場交易價格或獨立第三方價格是否有較大差異及其原因、基礎設施項目現金流量來自關聯方的比例、是否影響基礎建設項目的市場化運作等。
關聯方為重要現金流量提供方的，管理人應結合相關協議期限及續約安排、交易價格調整、客製化服務、獨佔排他合作關係等情況，揭露保障現金流穩定性的具體措施。
關聯交易延續至基礎建設基金存續期間的，管理人應說明關聯交易的必要性與潛在風險，充分揭露風險，並設定風險緩釋措施。
第四十一條 管理人應揭露報告期間基礎設施項目公司所採用的會計政策和會計估計方法，包括投資性房地產的計量模式（如有）、收費公路等資產的折舊攤提方法（如有）等。報告期間內發生會計政策或會計估計變更的，應說明原因和合理性，以及不同會計政策或會計估計方法對基礎建設項目財務數據的影響。
第四十二條 報告期間內，因不可抗力或產業政策等原因導致基礎建設項目收入大幅波動的，管理人可以延長歷史營運資料的揭露時間區間。
第三節 資產評估
第四十三條 評估機構和管理人聘請的其他機構（如有）應在充分考慮市場環境和基礎設施項目特徵的基礎上，合理確定估值參數，審慎預測基礎建設項目評估價值。
管理人應審慎核查評估方法、評估參數選取以及評估價值確定的依據以及合理性，對評估參數和評估方法的選取進行獨立判斷和專業分析，並發表明確意見。
第四十四條 評估機構原則上應以收益法作為基礎設施項目的主要估價方法，並在評估報告以及附屬文件中揭露評估假設、評估過程、評估價值和下列影響評估結果的重要參數：
（一）土地使用權或經營權的剩餘期限；
（二）主要固定資產的使用壽命；
（三）營運收入；
（四）營運成本；
（五）營運淨收益；
（六）資本性支出；
（七）折現率；
（八）其他應揭露的重要參數。
評估機構應結合計畫所處城市以及區域的經濟指標、行業收益風險特徵、專案特點、專案公司資本結構等狀況，說明折現率選取依據和計算邏輯。
評估機構應對評估參數的選取進行獨立判斷，不得完全依賴第三方意見，同時應充分說明關鍵核心參數的預測依據和合理性，並對重要評估參數進行敏感度分析，對不利情形進行壓力測試。
第四十五條 管理人應揭露下列基礎設施項目的評估情況，包括評估假設條件、評估方法、評估過程、評估參數設定依據、評估價值等，以及帳面價值與評估價值的差異情況、存續期內部報酬率（IRR）或者資本化率（Cap Rate）等。
管理人、財務顧問（如有）應結合基礎設施項目歷史運作狀況、收入和成本狀況、客群分析、區域內現有在營運和未來三年已規劃競品分析、所屬行業發展狀況、所屬區域經濟發展狀況、總體經濟狀況、專案公司資本結構、同類型已上市基礎設施基金可比專案狀況、同行業上市公司重大資產重組及大宗交易狀況（如有）等，對收入、成本、折現率等估價參數取值的合理性發表明確意見。
第四十六條 管理人應揭露基礎設施項目未來資本性支出安排及合理性，以及資本性支出對基礎建設基金存續期間可供分配金額的影響，並重點說明基礎建設項目未來大修支出與歷史水平（如有）相比是否具有延續性、與專案營運年資是否匹配等。
第四十七條 管理人應揭露經會計師事務所審查的基金可供分配金額計算報告，測算期限不超過兩年且不晚於第二年年度最後一日，預測並分析基礎設施項目未來兩年淨現金流分派率及其成長潛力狀況，並逐項說明收入、成本、支出各項預測參數及調整項的設定依據和合理性。
管理人應揭露期初現金餘額的具體構成，期初現金餘額佔當期可供分配金額比例較高的，管理人應在資訊揭露文件中作重要提示。
管理人應揭露評估報告與可供分配金額計算報告對基礎設施項目現金流量預測結果的差異情況。評估報告現金流量與可供分配金額差異比超過5%的，管理人應說明差異原因及其合理性。
第四十八條 評估機構可以引用其他機構為本計畫所開立的專項報告，但應對引用的估值參數進行獨立判斷，保持合理信賴和職業懷疑，採取必要核查手段進行印證。評估機構對評估結論的責任不因引用其他機構的報告而免除。
前款規定的其他機構應具備進行相關預測業務的能力及專職研究人員，預測假設和依據應合理、審慎，符合行業慣例和業務實踐。
第四十九條 評估基準日後基礎設施項目發生可能導致收入或成本重大變化，或對評估價值、現金流產生重大影響的事項，管理人應揭露相關事項的具體情況，並及時報告本所。管理人應與相關機構結合因素影響，評估是否重新出具評估報告、可供分配金額計算報告，認為無需重新出具的，應充分說明理由。
第四章 基金的設立、運作、終止
第五十條 基礎設施基金名稱與基礎設施資產支持證券名稱應規範、簡潔、清晰，顯示基金的類別和投資特徵，不得存在損害國家利益、社會公共利益，詐欺、誤導投資者，或其他侵害他人合法權益的內容。
第五十一條 基礎設施基金應持有基礎設施資產支持證券全部份額，資產支持證券應持有基礎建設項目公司全部股權。基礎設施基金透過資產支持證券和專案公司等載體取得基礎設施項目完全所有權或經營權利。
第五十二條 管理人應合理確定基礎設施基金與基礎設施資產支持證券的期限。基礎設施基金期限、基礎設施資產支持證券期限應與基礎設施項目土地使用權或經營權的剩餘期限、主要固定資產的剩餘使用壽命等相匹配。基礎設施基金期限不得短于基础设施资产支持证券期限。
基礎設施基金延長期限的，基金管理人應揭露期限調整相關安排與決策機制。
第五十三條 基金管理人應在基礎設施基金相關法律文件中約定收益分配相關事項，並向投資者充分揭露未依規定進行收益分配可能導致基金終止上市的風險，做好相關資訊揭露。
基金管理人應綜合考慮基礎建設項目所屬產業特點、經營模式以及是否有重大資本性支出安排等因素，合理制定基礎建設基金的收益分配方案，增強收益分配穩定性、持續性和可預期性。鼓勵符合資格的基礎設施基金增加收益分配頻率，增加投資者獲得感，提升投資者信心。
第五十四條 基金管理人應在基礎設施基金相關法律文件中明確並揭露基礎建設項目交割安排，原則上應約定評估基準日至交割日相關成本收益歸屬於基礎設施基金。相關成本收益不歸屬於基礎設施基金的，基金管理人應在基礎建設基金發售相關文件中說明原因及合理性。
第五十五條 基金管理人應結合基金規模、原始權益人參與策略配售比例等情況合理決定策略配售比例。
第五十六條 基金管理人應在基礎建設基金相關法律文件中明確約定關於基金產品上市後流動性管理的相關安排，緩釋基礎建設基金存續期間流動性不足風險。
基金管理人應充分做好二級市場異常波動及解除禁售等情形的風險提示，設定二級市場異常波動風險防控措施。
第五十七條 基礎設施基金存續期間預計存在對外借款安排的，管理人應核查並在基礎設施基金相關法律文件中揭露下列事項：
（一）對外借款類型、金額、預計佔基金淨資產的比例、融資成本、用途、增信方式、必要性等；
（二）對外借款償還安排，對外借款對基礎設施項目持續穩定運營，以及基礎設施基金可供分配現金流的影響。
第五十八條 基金經理應具備專業勝任能力。一隻基礎設施基金應至少由兩名營運管理基金經理人和一名投資管理基金經理人管理。存在基金經理人兼任情形的，應同時符合以下條件：
（一）基金管理人在管的已上市基礎設施基金不少於三隻，且同一資產類型的營運管理基金經理職位適格人員不少於兩人；
（二）同一基金經理人原則上兼任不超過兩隻，且具備六個月以上的基礎建設基金管理經驗。
基金管理人應審慎評估基金經理人兼任安排，建立完善內控機制、考核安排、相關資訊揭露及內部監察審計安排，並就基金經理人是否符合兼任要求出具專項說明。
第五十九條 管理人應在基金合約、專案計畫說明書等文件中約定費用具體構成、支付標準和支付路徑。基金管理費、專案計劃管理費以及財務顧問費（如有）應合理，能夠涵蓋展業成本，不得以明顯低於產業定價水準等不公平競爭方式招攬業務。
基金管理費可以包含基礎管理費以及浮動管理費，浮動管理費應與基礎建設基金業績表現掛鉤，能有效體現對等的激勵與約束。
第六十條 基金管理人應簡要揭露基礎建設基金存續期間潛在購入標的項目基本狀況，包括項目名稱、所在區位、經營情況等。
潛在購入標的項目原則上應為原始權益人及其關聯方持有的符合條件的基礎設施項目。
第六十一條 管理人應在基礎設施基金相關法律文件中揭露基礎設施基金存續期間以及清算時，基礎設施項目可能面臨的限制轉讓情形，充分揭露風險，並設定風險緩釋措施。
第六十二條 基金管理人應依資產移轉協議、有關主管機關規定等，在基礎設施基金相關法律文件中揭露基礎設施基金到期後相關資產移交和處置安排，充分揭露風險，並設定風險緩釋措施。
基金管理人應評估基礎建設項目相關資產或經營權是否有被主管機關事先收回的風險。存在相關風險的，基金管理人應揭露相關的投資人利益保護機制，包括回購價款的支付條件、回購價款與基礎建設項目估價之間的關聯性、對投資者收益的影響等。
第六十三條 基金管理人應明確基金合約終止基金合約的情形。基金合約終止或基金清算涉及基礎設施項目處置的，基金管理人應揭露基礎設施項目處置的觸發情形、決策程序、處置方式及流程以及相關資訊揭露安排等。
第五章 基礎設施項目營運管理安排
第六十四條 基礎設施基金應設置有效分層決策機制，充分發揮外部管理機構（如有）以及相關方參與基礎設施項目營運管理的作用。
基金管理人可以從提高決策品質和效率出發，按照專案公司、基金管理人、基金份額持有人大會日常機構（如有）、基金份額持有人大會等不同層面，明確基礎設施專案營運過程中重要事項的分層決策機制。
第六十五條 基金管理人應揭露基金份額持有人大會規則，基金份額持有人權利、行使程序，基金份額持有人會議的召集、通知、決策機制與資訊揭露等重要事項。
第六十六條 基金管理人應明確約定並揭露其依相關規定履行基礎設施項目營運管理職責的相關安排與機制。
第六十七條 基金管理人委託外部管理機構營運管理基礎設施項目的，應當符合《基礎設施基金指引》等有關規定，簽署營運管理協議，明確約定外部管理機構的具體服務內容，費用狀況，解聘、更換條件和流程，履職狀況評估等安排，相關內容應明確、具體、可執行。
外部管理機構應具備基礎設施專案相關的成熟營運管理經驗及良好的市場定位能力、收益管理能力、營運成本管控能力，應制定適宜的營運管理機制，穩定提升資產收益水平。
第六十八條 基金管理人管理多個相同類型基礎設施基金的，應揭露在同類專案營運管理、擴充安排、決策機制等方面的利益衝突防範機制，並充分揭示風險。
外部管理機構同時向基礎設施基金以外的其他機構提供同類基礎設施項目營運管理服務的，應設立獨立機構或獨立部門負責本基礎設施項目的營運管理，並採取充分、適當的措施緩釋利益衝突風險。基金管理人應核查相關業務是否與專案公司有同業競爭，並對相關利益衝突緩釋措施的合理性、充分性和可行性發表明確意見。
第六十九條 營運管理協議應明確約定營運管理費用的構成、收取基準、計算方式、調整安排、支付主體、支付方式和支付頻次等。營運管理費用設定應合理、公允、符合交易習慣。
外部管理機構收取的營運管理費應包含
基礎管理費以及浮動管理費。基礎管理費可以結合基礎設施項目歷史營運管理成本費用支出情況確定，保障項目穩定營運。浮動管理費應有利於提高基礎設施專案營運管理效率、強化資產維護營運，以業績成長為前提，能有效體現對等的激勵與約束。
第七十條 基金管理人應結合外部管理機構的聘任、解聘以及監督機制，浮動管理費用設定，營運管理團隊的績效評估與所得分配激勵機制，對外部營運管理機制能否有效實現激勵約束目標發表明確意見。
第七十一條 基金管理人應加強對外部管理機構（如有）履職情況的監督，建立履職監督相關制度機制，至少每年對其履職狀況、財務預算執行狀況評估一次，確保其勤勉盡責，積極履行營運管理職責。
基金管理人發現外部管理機構有資訊報送不及時，或內線資訊管理機制、關聯交易管理機制不完美等情形的，應及時向屬地證監局及本所報告。
第七十二條 基礎設施項目現金流回款以及分配路徑應清晰明確，管理人應揭露帳戶設定及現金流量自產生至當期分配給基礎設施基金期間在各帳戶間的劃轉安排等。
專案公司基本戶、經營收支帳戶等銀行帳戶原則上應在基金託管人處開立。在其他商業銀行開立的，管理人應充分說明原因，加強帳戶監管，提高資金歸集頻率，防範現金流的混合與挪用等風險。
第七十三條 基金管理人、外部管理機構（如有）應設置突發事件及時回應處置揭露機制。
突發事件發生後，基金管理人、外部管理機構（如有）應及時揭露突發事件狀況及對基礎設施項目營運穩定性的影響，以及後續應對措施，做好投資人關係管理工作，必要時採取發布臨時公告、召開狀況說明會等措施防範化解相關負面影響。
第六章 附 則
第七十四條 原始權益人及其控股股東、實際控制人與關聯方，管理人、託管人、會計師事務所、律師事務所、財務顧問（如有）、資產評估機構、外部管理機構（如有）等相關主體及其人員違反本指引的規定或其所出具承諾的，本所將依相關規定對其採取自律監管措施或紀律處分。
第七十五條 評估機構及管理人未依勤勉盡責原則切實履行相應職責，導致基礎設施項目在基礎設施基金存續期間營運實際值與預測值偏差較大，或發生較大幅度資產減損的，本所可以視情節輕重對其採取自律監管措施或紀律處分。涉嫌違法違規的，本所將上報中國證監會等主管機關查處。
第七十六條 基礎建設基金存續期間新購入基礎建設項目的，管理人向本所提交的基金產品變更申請及基礎設施資產支持證券相關申請業務參照適用本指引。
第七十七條 本指引下列用語的涵義：
（一）重要現金流提供方，是指在盡職調查基準日前的一個完整自然年度中，基礎設施項目的單一現金流量提供方及其關聯方合計提供的現金流量超過基礎建設項目同一時期現金流總額的10%的現金流量提供方；
（二）主要原始權益人，指基礎建設項目權屬轉移至基礎建設基金前，履行或決定基礎設施項目營運管理權限的原始權益人；
（三）年末/期末出租率，是指報告期間內各年末/各期末實際已租面積（按起租口徑）佔可供出租面積比率；
（四）年度加權平均出租率，指報告期間內各年度有效租約面積佔可供出租面積的加權平均比率；
（五）年末以及期末有效租金單價，是指報告期間內各年末以及期末攤銷了租約折扣、優惠因素的每單位面積、每單位租期的租金金額；
（六）加權平均剩餘租期，是指∑（租約剩餘天數×租賃面積）/项目已租賃面積，或者∑（租約剩餘天數×租約當前租金）/項目租金總收入；
（七）項目租售比，是指基礎建設項目各類租金收入、物業管理費以及固定推廣費佔銷售總額的比例；
（八）月租金坪效，指年度月均租金收入與可供出租面積的比值；
（九）月銷售坪效，指年度月均商品銷售總額與可租賃面積的比值。
第七十八條 本指引由本所負責解釋。
第七十九條 本指引未盡事宜，依證監會有關規定及本所業務規則執行。
第八十條 本指引自發布日起施行。本所於2022年7月15日發布的《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第4號——保障性租賃住房（試行）》（上證發〔2022〕109號）、2023年5月12日發布的《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第1號——審核關注事項（試行）（2023年修訂）》（上證發〔2023〕81號）同時廢止。
第一號——產業園區
基金管理人向本所申請產業園區基礎設施基金上市的審核、資產支持證券管理人向本所申請產業園區基礎設施資產支持證券掛牌條件的確認事宜，適用本附件的規定。
在適用本附件時，也應同時遵守本指引正文的各項規定。
第一節 基礎設施項目基本狀況
第一條 管理人應依本指引第三章第二節的規定揭露產業園區基礎建設項目經營與財務狀況，並揭露下列基本情況：
（一）資產範圍，包括產業園區基礎建設項目相關建築物的不動產所有權以及工程範圍內的土地使用權、共用資產（如有）等；
（二）園區類型和定位、營運起始時間、營運模式、客製化安排等；
（三）建築面積與可供出租或經營使用面積、建築層數、竣工時間等，可供出租或經營使用面積與建築面積有較大差異的，也應揭露差異原因和合理性；
（四）專案所處區域規劃中、擬建、在建、擬開業與已開業的同類物業情況，以及對本產業園區基礎建設項目的影響；
（五）其他對做出投資決策有重大影響的訊息。
第二條 產業園區基礎建設項目原則上應將資產所屬單體建築物整體全部納入資產範圍。特殊情況下未全部納入資產範圍的，應符合下列條件：
（一）納入資產範圍部分資產應取得獨立的不動產權證明；
（二）未納入部分資產佔單體建築的面積原則上不得超過30%，最高不得超過50%；
（三）專案公司應取得單體建築內符合相關法令規定比例的業主所開具的就專案後續物業營運維護等事宜與專案公司保持一致行動的同意函，確保專案公司在公共空間改造、公用設施維修維護以及專案提標改造等面向具有決定權。
管理人應對上述事項進行核查，並對將單體建築部分納入資產範圍的安排是否影響專案穩定營運發表明確意見，充分揭露風險，並設定風險緩釋措施。
第三條 單體建築存在著向原始權益人及其關聯方以外的主體出售情形的，將此單體建築納入產業園區基礎建設項目資產範圍應符合下列條件：
（一）原始權益人或其控股股東應具備區域資源優勢及競爭優勢；
（二）專案出租率長期維持穩定；
（三）單體建築公共空間以及設施設備對全體業主開放。
外部管理機構同時營運管理本產業園區基礎設施專案資產及專案資產範圍內單體建築對外出售部分資產的，外部管理機構應採取有效措施，公平對待本產業園區基礎建設項目資產及對外出售資產。
第四條 產業園區基礎建設項目底層資產的單體建築包含物理上不可分割、產權上歸屬於同一原始權益人或其關聯方的飯店及配套底商，且佔同一單體建築面積比例不超過30%的，可以納入專案資產範圍。
納入產業園區基礎建設項目資產範圍的飯店和配套底商，應符合本指引第三章關於基礎建設項目的一般規定。
第五條 產業園區基礎建設項目土地使用權應以出讓等有償使用方式取得，土地用途應符合土地管理相關法令的規定。
第二節 基礎建設項目經營與財務狀況
第六條 管理人應揭露產業園區基礎建設項目租戶產業分佈狀況，重要現金流量提供方所屬產業原則上應與園區規劃相符。不相符的，管理人應結合相關產業政策文件、主管機關意見等揭露下列內容：
（一）重要現金流量提供方所屬產業與園區規劃不相符的原因以及是否符合相關法律法規與政策文件的要求；
（二）所屬產業與園區規劃不相符的租戶提供的收入佔比以及租賃面積佔比；
（三）產業園區基礎建設項目營運合法合規性、相關稅收優惠可持續性（如有）等影響，充分揭露風險，並設定風險緩釋措施。
第七條 原始權益人應說明產業園區基礎建設項目所涉及的投資協議等相關法律文件是否存在關於專案營運的投資強度、產出強度和稅收強度等經濟指標約束和相關承諾，以及違約責任。
管理人應對經濟指標約束、相關承諾和違約責任進行核查，並發表明確意見。存在經濟指標約束和相關承諾的，管理人應揭露可能存在的違約風險，並設定風險緩釋措施。
第八條 產業園區基礎建設項目涉及孵化器運作模式的，管理人應揭露孵化器的業務模式、經營狀況、營運管理安排、孵化器經營的產業群聚與賦能情況等（如有），對孵化器營運模式的現金流量穩定性進行核查並發表明確意見。
第九條 產業園區基礎建設項目根據租戶客製化需求建造的，管理人應審慎評估相關租戶換租對專案運營、空置率、大額費用支出等的影響，充分揭露風險，並設定風險緩釋措施。
第十條 產業園區基礎建設項目存在免租期約定、租金折扣等優惠安排的，管理人應揭露優惠安排具體內容、執行方式等，並分別揭露合約租金水平以及實際租金水平，充分說明二者之間的差異。存在較長免租期安排的，管理人也應說明原因和合理性，並充分揭示風險。
第三節 資產評估
第十一條 評估機構應結合產業園區基礎建設項目基本狀況及歷史運作狀況、租戶所屬產業發展狀況、週邊可比較項目、專案競爭力、資產營運管理能力、外部宏觀環境等內部和外部因素對專案估值的影響，合理確定收益年限、租金單價、租金成長率、出租率、租金收繳率、折現率、成本費用等核心估價參數，並依下列要求審慎進行專案估值：
（一）收益年限參數取值應充分考慮區域總體規劃是否有重大調整，以及專案建築設計功能、使用期限、土地使用權期限等；
（二）出租率及租金收繳率參數取值應充分考慮專案租戶所屬產業發展情形、現有租賃合約期限以及到期時間分佈、歷史年末以及期末出租率、
歷史年度加權平均出租率、租戶結構、續租率
、歷史租金收繳率、退租後去化時間、區域可比專案出租率、同區域同類資產的市場供需情況等因素的影響；
（三）租金單價以及租金成長率參數值應充分考慮專案所在城市以及區域宏觀經濟發展狀況、專案區位、園區定位、配套設施、租約中設定的優惠政策、歷史年末以及期末有效租金單價、租戶結構、區域可比專案租金水平、區域性租金政策（如有）、同區域同類資產的市場供需情況等因素的影響。評估機構採用市場價格預測產業園區基礎建設項目租約期外租金水準的，應充分考慮專案年末以及期末有效租金單價、出租率與週邊可比較項目的差異等情況；
（四）各類收入、各類成本、大修支出、資本性支出等參數選取應充分考慮專案營運時間、招租模式、物業管理模式、行業特徵、历史各類收入、收入佔比及其成長率、历史各類成本费用、成本費用佔比及其成長率、歷史大修支出與資本性支出等狀況；
（五）折現率參數取值應符合本指引第四十四條第二款的規定。
評估機構應結合週邊區域產業園區平均空置率、租金水平等狀況，說明可比項目選取的合理性。
第十二條 管理人、財務顧問（如有）應依本指引第四十五條的規定揭露產業園區基礎建設項目的評估情況，依照本附件第十一條的要求就估價參數取值的合理性發表明確意見，並結合單位面積價格、首個完整會計年度的資本化率（Cap Rate），以及同類型已上市基礎設施基金、同行業上市公司重大資產重組及大宗交易（如有）的估價參數選取狀況，對評估參數和評估方法的選取進行獨立核查，對評估結果的合理性發表明確意見。
第四節 營運管理安排
第十三條 基金管理人應結合產業園區基礎建設項目營運模式特點，明確分層決策機制中各決策層面對涉及產業園區基礎建設項目運作的重要事項的決策安排，包括園區規劃、租金調整、免租安排、租金優惠、租戶結構調整、關聯方協議簽署、委託物業管理、營運成本調整、人員調整、突發事件回應安排等。
第十四條 基金管理人應揭露外部管理機構歷史以及在管產業園區情況、人員設定、未來管理計畫等，充分說明外部管理機構的管理能力。
第十五條 外部管理機構存在同業競爭狀況的，基金管理人應透過營運管理協議明確對外部管理機構的約束機制，防範同業競爭與利益衝突，保障投資者合法權益。
基金管理人可以約定產業園區基礎建設項目具有優先租賃權。具有優先租賃權的，營運管理協議應約定外部管理機構對損害優先租賃權的補償安排等救濟措施。
第二號——收費公路
基金管理人向本所申請收費公路基礎設施基金上市的審核、資產支持證券管理人向本所申請收費公路基礎設施資產支持證券掛牌條件的確認事宜，適用本附件的規定。
在適用本附件時，也應同時遵守本指引正文的各項規定。
第一節 基礎設施項目基本狀況
第一條 管理人應依本指引第三章第二節的規定揭露收費公路基礎設施項目經營與財務狀況，並揭露下列基本情況：
（一）專案基本資訊，包括項目名稱、所在區域、資產範圍、營運起止時間、營運模式等；
（二）區域發展狀況，包括區域經濟成長水平、常住人口成長率、機動車保有量以及成長率、影響道路通行量的產業經濟狀況等；
（三）路網狀況，包括公路運輸量、道路競品狀況、區域交通規劃等；
（四）公路設計以及功能定位，包括收費公路的主要功能定位、技術等級、設計速度、設計服務水平、車道數等；
（五）其他對做出投資決策有重大影響的訊息。
第二條 管理人應揭露收費公路基礎設施項目資產範圍，包括收費公路收費權及歸屬於原始權益人及其關聯方的收費公路基礎設施項目正常經營所必需的相關資產。
前款所稱相關資產應包括收費公路土地使用權，原則上應包括收費站不動產所有權、廣告經營權、服務區域以及其他保障收費公路獨立、穩定營運的相關附屬設施所有權等。服務區以及其他相關資產因客觀原因未納入資產範圍的，管理人應揭露原因，充分揭露風險，並採取風險緩釋措施，保障收費公路基礎建設項目穩定運營。
第三條 管理人和律師應核查收費公路基礎設施項目的轉讓是否符合《收費公路管理條例》等有關法律法規、政策文件相關要求及經營權協議等相關約定。
第四條 收費公路基礎建設項目歷史上存在改擴建或由政府還貸公路變更為經營性公路等情況的，管理人應揭露收費公路基礎建設項目改擴建或變更為經營性公路的背景及所履行的審批程序。管理人和律師應對收費公路改擴建、性質變更的合法合規性發表明確意見，管理人應充分揭露可能存在的法律風險，並設定風險緩釋措施。
第五條 管理人應核查收費公路基礎設施項目最近一期的路橋隧道、交通安全設施技術狀況評估報告，充分揭露工程路基路面、橋涵隧道等可能存在的隱性品質問題，充分揭露風險，並設定風險緩釋措施。
主要原始權益人應承諾提供給管理人等提供的品質安全相關資料真實、準確、完整，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏。
第二節 基礎建設項目經營與財務狀況
第六條 管理人應揭露報告期間內收費公路基礎設施項目經營狀況，包括各年度車型結構佔比、車流量和收費標準、通行費收入、其他業務收入、收費減免、經營成本狀況等。經營收入或成本波動較大的，管理人應揭露變動原因。
第七條 管理人應揭露報告期間內收費公路的車流情況，包括斷面車流量以及車型結構、標準車流量、自然車流量等，以及年度斷面車流量成長率、複合增長率等。
收費公路基礎設施項目收費權分路段到期的，管理人應分路段揭露上述情況。
管理人應揭露歷史實際車流量與收費公路基礎設施項目工程可行性研究報告等立項報告預測數據的差異情況。年度實際車流量與預測數據差異超過5%的，應說明該差異產生的原因及其合理性。
第八條 管理人應揭露報告期間內收費公路基礎設施項目的下列通行費收入狀況：
（一）公路通行費收費標準、單公里通行費收入、年度通行費收入成長狀況；
（二）收入構成情況，包括月均收入、各路段收入等；
（三）各類支付方式佔比，包括現金、電子不停車收費系統（ETC）、行動支付收費等。
收費公路基礎建設項目的通行費或其他費用的收費標準應符合主管機關及相關合約的規定。存在分路段、分車型、分時段、分出入口、分方向、分支付方式等差異性收費標準的，管理人應揭露差異性收費對歷史現金流的影響。
年度通行費收入成長率與車流量成長率差異超過5%的，管理人應說明差異原因及其合理性。
第九條 管理人應揭露其他收費公路、鐵路、國省縣公路幹道等競爭性交通設施項目對收費公路基礎設施項目營運的影響，充分揭露風險。
第三節 資產評估
第十條 評估機構、車流量預測機構（如有）應結合收費公路基礎設施項目歷史運作時間、歷史經營收入、區位狀況、區域經濟成長水平、未來路網規劃、機動車保有量成長率、與貨運汽車相符的產業經濟發展狀況、服務等級等級、未來競品項目的興建情況、收費減免政策、差異性收費等因素，合理確定彈性係數、誘增交通量、轉移交通量等，審慎預測車流量成長率相關評估參數。
第十一條 評估機構應結合收費公路基礎建設項目運作時間、歷史成本支出狀況、大修支出安排、擴能改造、養護安排、同行業可比專案情況等，審慎預測各項成本支出。
第十二條 管理人、財務顧問（如有）應依本指引第四十五條的規定揭露收費公路基礎建設項目的評估情況，並依下列要求說明估價參數取值的合理性：
（一）結合專案歷史經營狀況，同行業上市公司及已上市可比區域公路資產的單公里收入、成本（如有）、各項成本支出佔營業收入比重、專案定位、貨客車佔比狀況、主要服務地區的產業結構變化趨勢等，說明收入、成本等相關參數取值的合理性；
（二）結合專案公司資本結構，同類資產大宗交易（如有）、同業上市公司併購重組（如有）、同類型已上市基礎設施基金關於折現率的值等，說明折現率取值的合理性；
（三）結合收費公路的營運年限、養護支出、歷史大修狀況、資本性支出狀況，说明養護支出、大修支出等費用參數取值的合理性。
管理人、財務顧問（如有）應結合單位公里價格（如有），以及同類型已上市基礎設施基金、同行業上市公司重大資產重組及大宗交易（如有）的估價參數選取狀況，對評估參數和評估方法的選取進行獨立核查，對評估結果的合理性發表明確意見。
第四節 營運管理安排
第十三條 基金管理人應結合收費公路基礎建設項目營運模式特點，明確分層決策機制中各決策層面對涉及收費公路基礎設施項目運作的重要事項的審批安排，包括收費減免、公路養護、資金管理、突發事件回應安排等。分層決策機制應有利於保障道路交通運輸安全及暢通。
第十四條 管理人應揭露營運管理協議（如有）約定的收費公路基礎設施項目道路營運管理方案，包括資金閉環管理、公路養護、擴能改造、大修計劃、到期移交、突發事件回應安排等。
收費公路的養護品質、連網收費設施、連網費用服務、服務區服務、收費站服務以及路段通行服務等管理、技術指標應符合國家及所在地區要求。
營運管理方案相關安排應有利於提高營運效率、壓降營運成本，可以有效提昇道路通行能力及道路運輸安全水平、附屬資產營運能力。
第十五條 管理人應揭露收費公路基礎設施項目未來的養護安排，包括公路養護工程的品質管制制度以及品質檢驗頻率、養護支出的預決算程序等。
第十六條 管理人應結合路況、主管機關交通規劃等狀況，揭露收費公路基礎建設項目未來的大修安排、大修費用提列和預計支出狀況，以及對基礎建設基金存續期間可供分配金額的影響。
第十七條 管理人應結合實際營運車流量佔最大交通服務量比例狀況、道路服務水準、區域經濟發展、未來車流量成長狀況、營運期限、未來路網規劃等，揭露收費公路基礎建設項目未來是否有透過擴能改造等形式延續或提昇道路通行能力的安排。若存在上述情形的，管理人應揭露相關規劃、計劃方案、風險因素、投資者保護措施等。
第十八條 管理人應揭露收費公路基礎建設項目營運收支帳戶、電子不停車收費系統（ETC）、行動支付、現金收款帳戶等資金歸集狀況。
專案公司因為公路收費聯網清分結算管理等因素，需要在託管人以外的其他商業銀行開立基本戶或經營收支帳戶的，管理人應揭露現金流量歸集及劃轉安排及定期核查安排，防範現金流的混合與挪用等風險。
第三號——租賃住房
基金管理人向本所申請租賃住房基礎設施基金上市的審核、資產支持證券管理人向本所申請租賃住房基礎設施資產支持證券掛牌條件的確認事宜，適用本附件的規定。
在適用本附件時，也應同時遵守本指引正文的各項規定。
第一節 基礎設施項目基本狀況
第一條 本附件所稱租賃住房，是指各直轄市以及人口淨流入大城市的保障性租賃住房基礎設施項目（以下簡稱保障性租賃住房），由專業機構自持、不分拆單獨出售且長期用於出租的市場化租賃住房基礎設施項目（以下簡稱市場化租賃住房），以及專門為園區入駐企業提供配套服務的租賃住房基礎設施項目等。
本附件所稱園區，是指位於自由貿易試驗區、國家級新區、國家級與省級開發區、戰略性新興產業群聚的研發平台、工業廠房、創業孵化器、產業加速器、產業發展服務平台等園區。
第二條 管理人應依本指引第三章第二節的規定揭露租賃住房基礎設施項目經營與財務狀況，並揭露下列基本情況：
（一）資產類型以及分類依據，資產類型包括保障性租賃住房、市場化租賃住房，以及專門為園區入駐企業提供配套服務的租賃住房等，分類應依據國家及地方政策，並參考項目定位、建造標準、戶型、租金水平、配租或招租對像等確定；
（二）資產範圍，應包括租賃住房不動產所有權以及工程範圍內的土地使用權，可以包括配套商業、配套停車場等附屬設施、共有資產等；
（三）區域基本狀況，包括與租賃住房產業相關的核心經濟指標、區域人口流入情況、區域租賃房屋市場供需狀況、當地相關政策規定以及主要內容（如有）等；
（四）區域發展狀況，包括項目交通通達情況、與租戶類型相符的周邊產業狀況、商業配套等經營性設施狀況、公共服務設施狀況、週邊租賃房屋價格水平、配售型保障性住宅建設情形等；
（五）專案所處區域規劃中、擬建、在建、擬開業與已開業的同類項目情況，以及對本項目的影響；
（六）其他對作出投資決策有重大影響的事項。
第三條 管理人應揭露租賃住房基礎設施項目土地性質、土地使用權取得方式、剩餘期限及其確定依據。律师应当对租赁住房基础设施项目土地使用權取得方式的合法合规性发表明确法律意见。
第四條 租賃住房基礎設施項目涉及由商品房、商業辦公用房、工業用房等非租賃住宅改造為租賃住房，或有工程土地實際用途與建設規劃文件、土地使用權出讓等有償使用契約所載土地用途不一致情形的，管理人及律師應核查土地實際用途是否符合主管機關相關用地規劃、行業政策等要求，並發表明確意見。管理人應充分揭示專案土地實際用途與規劃用途不一致所產生的風險，並設定風險緩釋措施。涉及需要補簽或重新簽訂土地使用權出讓等有償使用合約、補繳土地出讓金等事項的，應在基礎設施基金註冊前完成。
第五條 租賃住房基礎設施項目的轉讓應符合租賃住房有關法律法規和政策文件的要求。
項目涉及保障性租賃住房，以及競自持、競配建的租賃住房等情形的，管理人和律師應核查計畫轉讓是否符合相關規定或約定。
第六條 租賃住房基礎設施項目原則上運營三年以上。營運不滿三年的，管理人應核查租賃住房基礎設施項目是否已產生持續穩定的現金流，是否具備持續經營能力且能達到長期穩定的效益。
第七條 管理人應區分資產類型揭露租賃房屋基礎設施項目下列基本情況：
（一）項目涉及保障性租賃住房的，管理人應揭露認定依據，管理人和律師應說明配租或招租對象、建築面積等是否符合國家及計畫所在地相關政策規定；
（二）項目涉及市場化租賃住房、以市場化方式招租的保障性租賃住房的，管理人應揭露產品定位、原始權益人以及營運主體產業背景與地位、租賃管理能力、在管房源規模等狀況；
（三）項目涉及專門為園區入駐企業提供配套服務的租賃住房的，管理人應揭露租賃住房主要租戶經營狀況以及所在園區的營運狀況，包括園區租賃狀況、集中度、園區居住配套設施完善狀況等。
第二節 基礎建設項目經營與財務狀況
第八條 管理人應揭露報告期間內租賃房屋基礎設施項目的下列營運狀況：
（一）營運模式，包括招租或配租方式、租金管理、租約管理以及相應工作流程，躉租（如有）、企業和個人租戶租金收入佔比和麵積佔比以及對應簽約租金單價情況，租賃業務以及商業、停車等非租賃業務（如有）的情況。涉及搖號或輪候配租的，應揭露相關工作進行頻次及工作程序，以及截至盡調基準日意向租戶搖號或輪候狀況等；
（二）營運收入狀況，包括租金收入、物業管理收入、個人化加值服務收入（如有）以及其他配套收入等及其占比情況；存在非租金收入的，管理人應核查相關收入水準是否符合產業交易習慣；
（三）成本構成狀況，包括人工成本、營運管理成本、維修改造成本、銷售成本（如有）、租賃住房住宅專案維修基金（如有）、相關稅金和費用等，以及各類成本佔營業收入的比重和變動狀況；
（四）優惠政策狀況，包括項目享有的稅收以及用水、用電、用氣等方面的優惠政策；未來優惠政策變動可能導致現金流量出現較大波動情形的，管理人應充分揭露風險；
（五）政府補貼（如有）等其他對做出投資決策有重大影響的事項。
第九條 租賃住房基礎設施項目租金調整需經報或批准的，管理人應揭露租金調整程序以及報告期間內租金調整的頻率、租金定價要求等。
第十條 管理人應結合專案所在區域租賃住房發展狀況、項目配租或招租對象、房型面積、租金水平、配套設施等基本狀況，充分論證項目的競爭力。
第三節 資產評估
第十一條 評估機構應結合租賃住房基礎設施項目基本狀況及歷史營運狀況，充分考慮宏觀經濟狀況、專案競爭力、資產營運管理能力等內部和外部因素的影響，合理確定收益年限、出租率、租金水平、租金成長率、租金收繳率、成本、費用、折現率、資本性支出等核心估價參數，依下列要求審慎進行項目估值：
（一）收益年限參數取值應充分考慮租賃住房政策規定、用地性質、建築設計功能使用期限等因素；
（二）出租率參數取值應充分考慮租賃住房基礎設施項目所在城市以及區域宏觀經濟發展情況、區域人口淨流入狀況、現有租賃合約期限以及到期時間分佈、歷史年末以及期末出租率、歷史年度加權平均出租率、租戶結構、續租率、退租後去化時間、區域可比專案出租率、同區域同類租賃房屋市場供需狀況、項目競爭力等因素的影響；評估機構應結合租賃住房基礎設施項目各資產出租率的差異情況，對出租率的評估邏輯、參數設定依據等進行具體分析；
（三）租金單價和租金成長率的參數值應充分考慮租賃住房基礎設施項目所在城市以及區域宏觀經濟發展情況、居民消費水準、專案區位、配套設施、房型、歷史年末以及期末有效租金單價水平、區域可比專案租金水平、租戶結構、營運成本、區域性租金政策（如有）、同區域同類資產市場供需、項目競爭力等因素的影響；
（四）人力成本、行銷費用、物業管理費用、空置管理費用等參數取值應充分考慮專案營運時間、歷史成本支出狀況、維修養護安排、招租模式、物業管理模式、行業特徵等因素；
（五）折現率參數取值應符合本指引第四十四條第二款的規定；
（六）資本性支出參數選取應充分考慮歷史資本性支出、建築物以及設備現狀、改造升級安排、行業特徵等因素。
評估機構應結合週邊可比專案區位、定位、營運招租模式等，說明可比項目選取的合理性。
第十二條 租賃住房基礎設施項目營運不滿三年的，評估機構應結合專案實際情況及主要原始權益人及其關聯方持有的其他同類可比較專案運作情況，說明評估參數取值的合理性。
第十三條 管理人、財務顧問（如有）應依本指引第四十五條的規定揭露租賃住房基礎設施項目的評估情況，依照本附件第十一條的要求就估價參數取值的合理性發表明確意見，並結合單位面積價格、首個完整會計年度的資本化率（Cap Rate），以及同類型已上市基礎設施基金、同行業上市公司重大資產重組及大宗交易（如有）的估價參數選取狀況，對評估參數和評估方法的選取進行獨立核查，對評估結果的合理性發表明確意見。
第四節 營運管理安排
第十四條 基金管理人應結合租賃住房基礎設施項目營運模式特點，明確分層決策機制中各決策層面對涉及租賃住房基礎設施項目營運的重要事項的審批權限，包括租金調整、免租安排、租金優惠、委託物業管理、租戶結構調整、營運成本調整、人員調整、突發事件回應安排等。
第十五條 基金管理人委託外部管理機構經營租賃住房基礎設施項目的，基金管理人應結合資產類型揭露外部管理機構在該領域的營運管理能力，包括租賃住房領域營運管理經驗以及營運同類型專案績效表現狀況、公司治理與財務狀況、產業競爭優勢等，確保其具有良好的履職能力。基金管理人應揭露營運策略，包括市場定位、收益管理和成本管制等。
第四號——倉儲物流
基金管理人向本所申請倉儲物流基礎設施基金上市的審核、資產支持證券管理人向本所申請倉儲物流基礎設施資產支持證券掛牌條件的確認事宜，適用本附件的規定。
在適用本附件時，也應同時遵守本指引正文的各項規定。
第一節 基礎設施項目基本狀況
第一條 管理人應依本指引第三章第二節的規定揭露倉儲物流基礎設施項目經營與財務狀況，並揭露下列基本情況：
（一）專案基本資訊，包括項目名稱、所在區域、建築結構、營運年資等；
（二）資產範圍，包括倉儲物流相關建築物的不動產所有權以及專案範圍內的土地使用權、配套服務設施（如有）、共用資產（如有）；
（三）區位狀況，包括所在區位以及交通、業務輻射範圍、區域租金變動以及市場供需情況等；
（四）設施類型，包括高標準倉庫、非高標準倉庫或其他類型等；不屬於高標準倉庫的，應說明現有租戶以及潛在租戶所屬主要產業、未來發展及其對專案營運穩定性的影響；
（五）主要用途，包括通用倉儲、特種倉儲等；
（六）營運模式，包括自營模式、第三方物流模式等；
（七）專案所處區域規劃中、擬建、在建、擬開業與已開業的競品項目狀況，以及對本項目的影響；
（八）其他對做出投資決策有重大影響的訊息。
第二條 倉儲物流基礎建設項目主要用途為危險物品、冷鏈、醫藥等相關的特種倉儲或是進出口相關的保稅倉儲的，管理人應揭露主要租戶狀況、租戶所屬產業的發展情形、專案的客製化安排，並說明上述事項對倉儲物流基礎建設項目營運穩定性的影響。管理人及律師應核查專案所涉經營資格是否合法、有效，管理人應揭露經營資格的有效期限及其在基礎設施基金存續期間的展期安排（如有）。
第三條 倉儲物流基礎建設項目土地使用權應以出讓等有償使用方式取得，用地性質應符合土地管理相關規定。
第四條 倉儲物流基礎建設項目涉及的土地用途為工業用地等非物流倉儲用地的，或有工程土地實際用途與建設規劃文件、土地使用權出讓契約所載土地用途不一致的，管理人及律師應核查土地實際用途是否符合主管機關相關用地規劃、行業政策等要求。管理人應充分揭露實際用途與規劃用途不一致所產生的風險，並設定風險緩釋措施。
第五條 管理人應揭露倉儲物流基礎設施項目智慧化水平，包括智能化投入及其占投資總額的比例，以及出入庫、儲存、輸送、生產、分類等物流流程的自動化、資訊化和智慧化程度等，並結合產業發展趨勢，說明倉儲物流基礎建設專案未來更新改造安排（如有）及其對專案營運穩定性的影響。
前款所稱智慧化投入包含用於倉儲物流基礎設施項目的綜合資訊服務平台、資訊化軟體及設備、智慧物流裝備與技術等方面的累積投入額。
第二節 基礎建設項目經營與財務狀況
第六條 管理人應揭露報告期間內倉儲物流基礎設施項目的經營狀況，包括營運模式、租戶情況、出租率、租金單價、租約期限、租金收繳率、網點佈局（如有）、收入成本構成、經濟指標限制等。
第七條 管理人應揭露倉儲物流基礎設施項目主要提供的服務類型，包括儲存、保管、轉運等。
原始權益人及其關聯方從事與倉儲物流基礎設施項目相關的加工、組裝、包裝、分類、配送、物流保險、融資、資訊分析、產品報關等相關業務的，管理人應說明原始權益人及其關聯方相關業務開展狀況及對倉儲物流基礎設施專案營運穩定性的影響。相關業務與倉儲物流基礎設施項目營運關聯度較高的，管理人應結合相關業務所需資格狀況、資格取得情形以及相關合約期限等，對相關業務的營運穩定性進行核查，充分揭露風險，並設定風險緩釋
措施。
第八條 倉儲物流基礎建設項目為零售業自建物流，或主要為原始權益人的關聯方服務的，管理人應揭露原始權益人及其關聯方在某一區域內的網點佈局安排、專案在網點佈局中的重要性，並結合協議期限、租金價格公允性、租戶的可替代性等方面對倉儲物流基礎設施項目能否持續穩定營運進行核查並發表明確意見。
第九條 管理人應揭露報告期間內倉儲物流基礎設施項目的收入組成及各項收入對應的稅率情況。管理費等非租賃收入佔比較高的，管理人應揭露非租賃收入的明細情況，並說明相關收入的合理性。
第十條 原始權益人應說明倉儲物流基礎建設項目所涉及的投資協議等相關法律文件是否存在關於專案營運的投資強度、產出強度和稅收強度等經濟指標約束和相關承諾，以及違約責任。
管理人應對經濟指標約束、相關承諾和違約責任進行核查，並發表明確意見。存在經濟指標約束和相關承諾的，管理人應揭露可能存在的違約風險，並設定風險緩釋措施。
第三節 資產評估
第十一條 評估機構應結合倉儲物流基礎設施項目基本狀況及歷史運作狀況，充分考慮宏觀經濟狀況、專案競爭力、資產營運管理能力等內部和外部因素對專案估值的影響，合理確定出租率、租金水平、租金成長率、成本及費用、折現率等核心估價參數，依下列要求審慎進行項目估值：
（一）收益年限參數選取應充分考慮區域總體規劃是否有重大調整，以及專案建築設計功能使用期限、土地使用權期限等因素的影響；
（二）出租率參數選取應充分考慮
倉儲物流基礎設施項目現有租賃合約期限及到期時間分佈、歷史年末及期末出租率、歷史年度加權平均出租率、租戶結構、續租率、退租後去化時間、區域可比專案出租率、同區域同類資產的市場供需情況等因素的影響；
（三）租金單價及租金成長率的參數選取應充分考慮專案所在城市及區域宏觀經濟發展情形、專案區位、倉庫類型、配套設施、歷史年末及期末有效租金單價水平、租戶結構、區域可比專案租金水平、營運成本、區域性租金政策（如有）、同區域同類資產的市場供需、項目競爭力等因素的影響。評估機構採用市場價格預測倉儲物流基礎建設項目租約期外租金水準的，應充分考慮專案年末以及期末有效租金單價、出租率與週邊可比較項目的差異等情況；
（四）人力成本、行銷費用、物業管理費用、空置管理費用等參數選取應充分考慮專案營運時間、歷史成本支出狀況、維修養護安排、招租模式、物業管理模式、行業特徵等因素的影響；
（五）折現率參數選取應符合本指引第四十四條第二款規定；
（六）資本性支出參數選取應充分考慮歷史資本性支出、建築物以及設備現狀、改造升級安排、行業特徵等因素的影響。
評估機構應結合週邊可比專案區位、定位、營運模式、平均空置率、租金水平等狀況，說明可比項目選取的合理性。
第十二條 管理人、財務顧問（如有）應依本指引第四十五條的規定揭露倉儲物流基礎設施項目的評估情況，依照本附件第十一條的要求就估價參數取值的合理性發表明確意見，並結合單位面積價格、首個完整會計年度的資本化率（Cap Rate），以及同類型已上市基礎設施基金、同行業上市公司重大資產重組及大宗交易（如有）的估價參數選取狀況，對評估參數和評估方法的選取進行獨立核查，對評估結果的合理性發表明確意見。
第四節 營運管理安排
第十三條 基金管理人應結合倉儲物流基礎設施項目營運模式特點，明確分層決策機制中各決策層面對涉及倉儲物流基礎設施項目運作的重要事項的審批權限，包括租金調整、免租安排、租金優惠、租戶結構調整、重大維修改造、關聯方協議簽署、委託物業管理、營運成本調整、人員調整、突發事件回應安排等。
第十四條 管理人應揭露外部管理機構的營運管理能力，包括營運管理經驗、合作客戶、潛在客戶資源品質等。外部管理機構已通過書信、函件、郵件、協議等書面形式儲備倉儲物流基礎設施項目未來租戶的，管理人可以揭露儲備租戶所屬產業、擬租賃面積等。
第五號——消費基礎設施
基金管理人向本所申請消費基礎建設基金上市的審核、資產支持證券管理人向本所申請消費基礎設施資產支持證券掛牌條件的確認事宜，適用本附件的規定。
在適用本附件時，也應同時遵守本指引正文的各項規定。
第一節 基礎設施項目基本狀況
第一條 本附件所稱消費基礎設施是指百貨商場、購物中心、商業街區、商業綜合體、農夫市集等城鄉商業據點項目，家居、建材、紡織等各類專業市場項目，以及保障基本民生的社區商業項目等。
第二條 管理人應依本指引第三章第二節的規定揭露消費基礎設施項目經營與財務狀況，並揭露下列基本情況：
（一）項目類型，包括百貨商場、購物中心、商業街區、商業綜合體、農夫市集等城鄉商業據點項目，家居、建材、紡織等各類專業市場項目，以及保障基本民生的社區商業項目等；
（二）資產範圍，包括工程相關建築物的不動產所有權以及工程範圍內的土地使用權、配套服務設施（如有）、共用資產（如有）等；資產範圍包含人防空间和车位情况的，管理人應做好資訊揭露，充分揭露風險；
（三）營運模式，包括出租、聯營等；
（四）建築面積與可供出租面積、建築層數、竣工時間、營運起始時間、物業營運發展所處階段等。可供出租面積與建築面積有較大差異的，也應揭露可供出租面積計算標準及差異原因；
（五）宏觀情況，包括項目所處城市以及區域的經濟指標、消費人口、消費能力等；
（六）專案定位，包括項目附近住宅、辦公區、商業區的市場主要定位、周边居住人群和消费客群的消费能力与專案定位匹配情况等；
（七）交通通達狀況，包括四至道路以及鄰近道路是否有擴寬、改造、封閉等計劃，項目是否有存量或新設地鐵線路以及是否有地鐵出站口（包括是否直通）等；
（八）專案所處區域規劃中、擬建、在建、擬開業與已開業的競爭物業情況，以及對本項目影響；
（九）其他對做出投資決策有重大影響的訊息。
第三條 消費基礎建設項目土地使用權應以出讓等有償使用方式取得，用地性質應符合土地管理相關規定。
第四條 消費基礎設施項目包含與消費基礎設施物理上不可分割、產權上歸屬於同一原始權益人或其關聯方的飯店及商業辦公用房，可納入專案底層資產，其建築面積佔底層資產總建築面積比例合計原則上不得超過30%，特殊情況下最高不得超過50%。
納入消費基礎設施專案資產範圍的飯店和商業辦公用房，應符合本指引第三章關於基礎建設項目的一般規定。
第五條 消費基礎建設項目存在剝離酒店、商業辦公用房等非消費業態狀況的，管理人應在消費基礎設施基金註冊前完成資產剝離，並揭露剝離進展、稅費繳納、相關證照辦理及登記情況等。
第六條 除剝離非消費業態、共用資產以及設備設施外，消費基礎設施項目原則上應將實現資產功能作用所必需的、不可分割的各組成部分完整納入資產範圍。
因特殊原因無法完整納入資產範圍的，或資產範圍未包含與其他方共用的資產或設備設施，且共用資產或設備設施對專案持續穩定運作存在影響的，管理人應揭露上述資產未納入資產範圍的原因及合理性，充分揭露風險，並應與外部管理機構（如有）安排有效措施，保障項目後續穩定運行。主要原始權益人應發出承諾函，已採取有效措施，確保上述資產未納入資產範圍不影響消費基礎設施項目穩定運營。
第二節 基礎建設項目經營與財務狀況
第七條 管理人應揭露報告期間內消費基礎設施項目的下列經營狀況：
（一）收入狀況，包括商品銷售總額（汽車、電子消費類、其他商品銷售額，如有）、客流量（如有）、月銷售坪效（如有）、經營模式與租賃業態組合類型（零售、餐飲、娛樂等）及其依收入和租賃面積兩個口徑的佔比情況、營運收入、收入構成（固定租金收入、提成租金收入、物業管理費、固定推廣費、停車場收入、多種經營收入與廣告收入等）及其佔比、項目租售比（如有）、專案營運淨收益率（NOI Margin）等；
（二）租戶情況，包括項目歷史出租率變化情況、續約率、平均免租期、租賃合約期限依收入及租賃面積兩個口徑的分佈情形、加權平均剩餘租期、租約到期分佈情形等；
（三）租約類型，包括固定租金、固定/提成租金取高、純成租金、固定租金+提成租金等，及按照收入和租赁面积两个口径的租約類型占比情况；
（四）租金狀況，包括月租金坪效，分類（主力店、專賣店等）對照與週邊可比較物業租金水平差異情況，租金成長率、租金收繳率和支付結算方式等。
各年度銷售額（如有）、出租率、租金價格、租金成長率、租金收繳率、項目成本支出等經營狀況指標波動較大的，管理人應揭露變動原因，充分揭露風險，並設定風險緩釋措施。
第八條 管理人應揭露消費基礎建設項目主力店、重要現金流提供方（如有）以及前十大租戶所屬行業、報告期間內承租面積與收入佔比等情況。
管理人應對前款所述租戶是否有換租、集中換租風險進行核查，充分揭露風險，並設定風險緩釋措施。
第三節 資產評估
第九條 評估機構應結合消費基礎設施項目基本狀況及歷史營運數據，充分考慮宏觀經濟狀況、週邊競品、專案競爭力、資產營運管理能力等內部和外部因素對專案估值的影響，合理確定出租率、租金水平、租金成長率、成本費用、折現率、資本性支出等核心估價參數，依下列要求審慎進行項目估值：
（一）收益年限參數選取應充分考慮區域總體規劃是否有重大調整，以及專案建築設計功能使用期限、土地使用權期限等；
（二）出租率參數選取應充分考慮計畫所在城市以及區域宏觀經濟發展狀況、居民消費水準、現有租賃合約期限以及到期時間分佈、歷史年末以及期末出租率、歷史年度加權平均出租率、租戶結構、退租後去化時間、區域可比專案出租率、同區域同類資產的市場供需狀況、項目競爭力等因素的影響。評估機構應結合消費基礎建設項目各業態出租率的差異情況，對出租率的評估邏輯、參數設定依據等進行具體分析；
（三）租金單價和租金成長率的參數選取應充分考慮專案所在城市和區域宏觀經濟發展狀況、居民消費水準、專案區位、配套設施、歷史年末以及期末有效租金單價水平、租戶結構、區域可比專案租金水平、同區域同類資產的市場供需、項目競爭力等因素的影響；
（四）人力成本、行銷費用、物業管理費用等參數選取應充分考慮工程營運時間、歷史成本費用狀況、維修計劃、招租模式、物業管理模式、行業特徵等因素；
（五）折現率參數選取應符合本指引第四十四條第二款規定；
（六）資本性支出參數選取應充分考慮歷史資本性支出、建築物以及設備現狀、改造升級安排、行業特徵等因素。
評估機構應結合週邊可比專案區位、定位、所處營運階段等狀況，說明可比項目選取的合理性。
第十條 管理人、財務顧問（如有）應依本指引第四十五條的規定揭露消費基礎設施項目的評估情況，依照本附件第九條的要求就估價參數取值的合理性發表明確意見，並結合單位面積價格、首個完整會計年度的資本化率（Cap Rate），以及同類型已上市基礎設施基金、同行業上市公司重大資產重組及大宗交易（如有）的估價參數選取狀況，對評估參數和評估方法的選取進行獨立核查，對評估結果的合理性發表明確意見。
第四節 營運管理安排
第十一條 基金管理人應結合消費基礎建設項目營運模式特點，明確分層決策機制中各決策層面對涉及消費基礎設施項目運作的重要事項的審批權限，包括提升改造、招商策略、租金調整、免租安排、租戶結構調整、營運成本調整、人員調整、突發事件回應安排等。
第十二條 管理人應揭露外部管理機構對消費基礎設施專案未來的管理策略、經營方向、重大改造計劃，以及對市場風險的因應措施。
管理人應揭露外部管理機構以及營運團隊人員組成、管理規模、營運穩定性，以及外部管理機構歷史績效等營運表現狀況。
第十三條 基金管理人應揭露消費基礎設施項目營運管理費用收取狀況，說明與營運績效掛鉤的激勵約束機制及其合理性。單獨收取專案升級改造費用的，管理人應揭露單獨收取升級改造費用的合理性以及費用確定依據。
第十四條 消費基礎設施項目存在提升改造計畫且對專案營運可能產生影響的，管理人應進一步揭露涉及改造的資產範圍、改造時間、改造成本及其承擔主體，以及提升改造計畫對收入的影響等。
消費基礎建設項目提升改造成本由基礎建設基金承擔的，管理人應結合專案歷史改造支出、建築物和設備現狀、提升改造目標等揭露改造成本預算的合理性，並說明相關成本是否在估值以及現金流量預測中充分考慮。
本文編選自“上交所官網”；FOREXBNB編輯：陳筱亦。
