克而瑞地产：2月土地成交平均溢价率达13.4% 上半年土拍热度有望延续

克而瑞地产最新报告指出，2025年2月，受季节性因素和降库存目标影响，土地成交面积同环比持续回落，但北京、上海、杭州等地出现多宗高总价地块的高溢价成交，土地成交金额同比上涨。截至2月25日，平均溢价率创下新高达13.4%，自2021年7月以来首次突破10%。随着核心城市新房去化加速、地方库存压力显著缓解，叠加各地供地策略的精准调整，房企对优质地块的投资意愿持续增强。

在供求方面，截止2月25日，本月土地供应量为2702万平方米，环比1月同期下降22.6%，同比下降36%。2月份土地供应规模仍在季节性低位，且供地规模维持同比回落。成交2283万平方米，环比同期下降52%，同比下降6%。成交金额917亿元，同比上升39%。

土地成交方面，截至2月25日，全国300城经营性土地招拍挂成交2283万平方米，环比下降52%，同比下降6%。杭州、西安成交建面超过50万平方米，上海、北京、杭州成交金额超过100亿元。上海、杭州、成都等地出现了多宗高总价高溢价地块。因一二线优质地块成交占比上升，本月平均楼板价达到4019元/平方米，环比上月同期增加48%。

在热度方面，平均溢价率13.4%，较上月增加了4.7个百分点，再创新高。上海、杭州、成都、苏州等多地均有高总价高溢价地块拍出，在本月成交金额TOP10城市中，有6个城市平均溢价率超过10%。

在城市土地成交分布上，各能级城市土地成交明显分化，一二线成交金额环比持平、同比增加，而三四线同环比均现回落。一线城市本月成交金额304亿元，环比下降4%，同比上升27%。

后市展望

上海、杭州等地土拍如期高溢价成交，上半年土地市场热度有望延续。2025年2月，一二线城市土地市场高溢价地块频现，而三四线城市仍以底价成交为主，凸显市场热度的分化与房企投资逻辑转向，也折射出各地稳市场进程的差异。在房企愈加注重“利润率”和“安全性”的背景下，一二线城市采取多批次、缩量提质供地策略，其核心板块因需求强劲、库存低位，优质宅地成为头部房企低风险配置的首选。土拍热度又反向强化市场预期，形成正向循环。

月内，国务院会议明确提出，要敢于打破常规、推出可感可及的政策举措，从央行、证监会、住建部的后续发声来看，施政重点仍在盘活存量土地、降低库存压力等方面。北京、上海、杭州、宁波等一二线城市均在月内表态，将进一步加强推动高品质住宅的提质扩面。结合2月份供应规模的持续收缩表现来看，预计2025年上半年土地市场供求规模仍将维持低位运行。

土拍热度方面，得益于新增供地质量的持续提升，以及控规调整、税费减免、购房补贴带来的需求侧预期向好，接下来核心城市有望迎来更多高热地块的成交。再加之一二手房价、去化率、成交规模等需求侧指标带来的正反馈，2025年上半年核心城市有望延续年初的土拍热度，并助力房地产行业加快筑底企稳。对三四线城市而言，借力2025年地方债务空间扩容的政策窗口，建议继续严控供地规模并聚焦核心区供求调整，优先盘活关键区域闲置土地，以点带面扭转市场预期，实现渐进式筑底。